Quem passa pela Rua Quatá, em São Paulo, está acostumado com o grande logo do Insper na fachada de um dos prédios da região. O que nem todo mundo pode saber é que o imóvel onde a instituição de ensino está localizado pertence, na verdade, ao maior fundo imobiliário de renda urbana da bolsa brasileira, o Patria Renda Urbana (HGRU11). Porém, isso está prestes a mudar.
O FII anunciou nesta segunda-feira (9) que firmou um acordo para a venda total do edifício. Segundo o documento enviado à Comissão de Valores Mobiliários (CVM), o imóvel possui uma área bruta locável de 6.805 metros quadrados.
A operação está avaliada em R$ 170 milhões. De acordo com informações do site MetroQuadrado, o HGRU11 está vendendo o ativo para o próprio Insper, que é o atual locatário do imóvel.
Contudo, o Seu Dinheiro entrou em contato com a gestora Patria Investimentos, que não confirmou a informação.
Uma operação estratégica para o fundo imobiliário
O HGRU11 informou ainda que os R$ 170 milhões serão pagos da seguinte forma:
- R$ 24,29 milhões foram recebidos pelo FII ainda nesta segunda-feira;
- R$ 145,72 milhões restantes serão divididos em seis parcelas semestrais, no valor de R$ 24,28 mil.
Contudo, as parcelas passarão por um ajuste pela variação do Índice Geral de Preços ao Consumidor (IPCA), acrescido de uma sobretaxa de 4,5%.
O HGRU11 adicionou o imóvel ocupado ao portfólio em 14 de julho de 2020. Segundo o Patria Renda Urbana, o investimento total do FII no ativo foi de R$ 100,59 milhões, o que equivale a R$ 14,78 mil por metro quadrado.
Assim, o preço da venda foi 69% acima do valor investido e 34,8% superior ao montante indicado pelo laudo do fundo em 2024.
Já o lucro em regime de caixa é de R$ 69,47 milhões. E quem vai sair ganhando com a transação são os cotistas. Isso porque o montante equivale a R$ 2,99 por cota, segundo o documento divulgado pelo HGRU11.
Porém, com a venda do imóvel, o FII deixará de receber o aluguel do edifício, que está em R$ 1,27 milhão, equivalente a aproximadamente R$ 0,06 por cota.
Além disso, o fundo imobiliário também informou que a taxa interna de retorno (TIR) anualizada da transação é de aproximadamente 19% ao ano.
HGRU11: um FII de peso
O fundo imobiliário Patria Renda Urbana é um fundo imobiliário de tijolo, focado em imóveis nos setores de varejo e educação. Em abril, o FII registrou um patrimônio líquido de R$ 2,9 bilhões.
Atualmente, possui mais de 100 imóveis em seu portfólio, espalhados em 16 estados brasileiros. O FII também conta com 600 metros quadrados de área bruta locável (ABL) e baixo histórico de vacância.
A taxa de vacância física e financeira do HGRU11 é de 0,8%, segundo o último relatório gerencial. Já em relação a alavancagem, o FII apresenta uma taxa de 6,3%.
A venda de ativos do portfólio não é uma novidade para os cotistas do HGRU11. O fundo vem recalibrando a carteira durante todo o ano de 2024 e já anunciou que pretende manter a estratégia para 2025.
Segundo a gestora do fundo, o Pátria Investimentos, o FII manterá as vendas individuais, porém de forma mais pontual, mais estratégica e menos acelerada.