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Fernanda Lopes
Fernanda Lopes
Formada em Ciências Sociais pela Universidade de São Paulo (USP). Tem experiência como pesquisadora e redatora.
Conteúdo Empiricus

Enquanto o Maxi Renda (MXRF11) anuncia emissão de cotas, outro FII pode pagar IPCA+7,7%; entenda

Dividendos do MXRF11 vem diminuindo ao longos dos meses, mas existem outras opções mais rentáveis no mercado de FIIs

Fernanda Lopes
Fernanda Lopes
25 de maio de 2024
12:00 - atualizado às 13:15
MXRF11 fundos imobilários FIIs
Imagem: Canva/Montagem: Fernanda Lopes

O MXRF11, o fundo imobiliário mais popular do país com 1.092.201 cotistas, anunciou na noite desta segunda-feira (20) que convocou uma assembleia geral extraordinária (AGE) visando a aprovação de sua 10ª emissão de cotas.

A pretensão do FII é captar R$ 800 milhões, mas o valor pode chegar até R$ 1 bilhão se houver demanda.

O número e o preço das cotas só serão definidos após a votação, que é virtual e está aberta até o dia 4 de junho.

Emissão de cotas do MXRF11: vale a pena investir?

Um dos motivos que explica a popularidade do Maxi Renda – que atualmente conta com mais de 1 milhão de cotistas – é o preço das cotas, que costumam ser negociadas por volta dos R$ 10.

Agora, com a nova emissão de cotas, muita gente está se perguntando se vale a pena investir no MXRF11 para aproveitar os dividendos recorrentes, característicos desta categoria de ativo.

Mas tem um "porém" nessa história: os dividendos do MXRF11 vêm diminuindo nos últimos meses.

O FII mais popular do mercado pagou R$ 0,12 por cota entre abril e julho de 2023. Nos meses seguintes do ano, o pagamento foi de R$ 0,11 por cota. Já neste ano, os 4 pagamentos realizados até o momento foram de apenas R$ 0,10 por cota.

Considerando o IPCA do período, a perda é de quase 20%.

Segundo Caio Araujo, analista de fundos imobiliários da Empiricus Research, a oscilação se deve em parte à queda nos índices IPCA e CDI no período.

“O portfólio do fundo tem uma grande parcela de CRIs, indexados a IPCA e CDI. Com a queda destes índices ao longo dos últimos meses, é normal que tenhamos um recuo de resultados. Isso não é exclusividade do MXRF11 no período”, afirma o analista.

Além disso, o valor de mercado atual do fundo é de R$ 3,45 bilhões, segundo dados do Status Invest. Esse valor está acima do valor patrimonial do fundo, que é de R$ 3,258 bilhões, ou R$ 9,74 por cota.

Isso significa que, atualmente, os investidores estão pagando um prêmio de 6% sobre o valor patrimonial ao comprar cotas do MXRF11 – ou seja, até o momento, as cotas do fundo estão caras.

Agora, com a possível emissão de novas cotas, será que a história pode mudar para o Maxi Renda?

Caio Araujo explica que é cedo para saber, já que a oferta de cotas ainda não foi aprovada.

“Como se trata de apenas uma AGE para emissão do fundo, não temos dados sobre pipeline, estudo de viabilidade e condições da oferta. Isso só seria divulgado em prospecto. Mas o fundo não está entre as recomendações da Empiricus atualmente”, diz o analista.

Ou seja, até o momento o Maxi Renda não faz parte das recomendações da Empiricus Research. Pelo menos por enquanto, o analista acredita que existem opções melhores no mercado de FIIs.

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Não é o Maxi Renda: este outro FII está descontado e tem uma rentabilidade potencial de 10,5% 

Uma dessas opções está na lista de recomendações de FIIs da Empiricus Research.

Trata-se de um fundo imobiliário de rentabilidade potencial acima da inflação, com um portfólio que é especialmente atrativo para quem busca proteção durante os momentos de incerteza do mercado.

"O fundo possui um portfólio de CRIs com taxa média marcada a mercado bem atrativa, de IPCA+7,7% ao ano, além de operações de risco de crédito controlado e com garantias bem amarradas, pontos extremamente importantes para o segmento no cenário atual", afirma Caio Araujo, analista da casa.

Além disso, as cotas do fundo estão negociando com um desconto de 3% sobre o seu valor patrimonial. O desconto chama atenção por estar acima da média histórica, e, segundo os analistas da Empiricus Research, indica uma oportunidade de compra.

E tem mais: segundo as projeções da equipe de analistas, o dividend yield potencial do fundo para os próximos é de 10,5%.

Ou seja, essa é uma oportunidade que oferece proteção e rentabilidade simultaneamente – e tudo isso negociando a preços interessantes.

Os analistas da Empiricus Research recomendam a compra imediata do fundo para poder aproveitar essas vantagens.

E, se você se interessou, pode conferir a tese completa por trás dessa recomendação sem pagar nada.

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