Em maio do ano passado, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tomou uma decisão que deixou os proprietários de imóveis e empresas do setor imobiliário preocupados, pelo risco de aumentar a insegurança jurídica e acabar engessando este mercado.
Os ministros reafirmaram o entendimento de que podem ser consideradas fraudulentas as alienações de bens com dívidas tributárias inscritas na dívida ativa do governo feitas a partir de 2005, a menos que o proprietário inadimplente tenha condição de arcar com o pagamento total do débito.
Isso significa que proprietários que compraram imóvel de 2005 para cá correm o risco de ter seu bem penhorado para pagar dívidas tributárias de proprietários anteriores, caso estas tenham sido inscritas no “Serasa do governo”.
Depois dessa decisão ficou ainda mais importante fazer uma diligência completa dos imóveis e seus proprietários dos últimos 19 anos antes de fechar um contrato de compra e venda.
Mas e quando o imóvel é comprado em leilão, situação em que o bem já está com dívidas – e é por isso, aliás, que ele foi leiloado? O comprador, nesta situação, corre o risco de ter alguma surpresa desagradável no futuro, como uma nova penhora do imóvel para pagar uma dívida do passado ainda atrelada ao bem?
Esta foi a questão levantada na coluna da Dinheirista deste sábado. Se você tem alguma dúvida sobre dinheiro, envolvendo planejamento financeiro, dívidas, investimentos ou mesmo questões patrimoniais de família, envie-a para adinheirista@seudinheiro.com para vê-la respondida neste espaço.
Vi o vídeo de vocês sobre a decisão do STJ que prevê que uma pessoa possa perder o seu imóvel para pagar dívidas com impostos de proprietários anteriores. Mas e no caso de imóvel comprado em leilão, que já vem com dívidas?
Imóveis são leiloados justamente para a obtenção de recursos a fim de quitar dívidas do seu proprietário ou então débitos atrelados ao próprio imóvel, como as pendências tributárias de que fala a decisão do STJ ou mesmo financiamentos imobiliários e dívidas de condomínio inadimplentes.
Assim, como o proprietário já está encrencado, não é raro que os imóveis leiloados sejam vendidos por preços muito abaixo daqueles praticados no mercado. Comprar imóvel em leilão, portanto, pode ser muito vantajoso financeiramente.
No entanto, é preciso tomar uma série de cuidados antes de fechar um negócio como esse e preferencialmente contar com o acompanhamento de um advogado especializado.
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No caso do ponto levantado na pergunta, é importante ler atentamente o edital do leilão, onde constam as regras da oferta e a previsão de quem é a responsabilidade pelo pagamento das dívidas do imóvel, caso elas ultrapassem o valor arrecadado na venda, orienta o advogado especializado em direito imobiliário, Marcelo Tapai, sócio do escritório Tapai Advogados.
“Não é incomum que os imóveis sejam arrematados por preço menor que o valor das dívidas. Nesses casos, se estiver informado no edital que a quitação é de responsabilidade do arrematante, o imóvel pode acabar saindo bem mais caro”, diz Tapai.
Ele explica, porém, que também é possível que o edital preveja que os débitos fiquem sob a responsabilidade dos credores, ou então que nenhum valor será devido pelo comprador, independentemente dos valores da dívida e da arrematação.
A dívida da esposa é do marido também?
Na última edição em vídeo da Dinheirista, publicada no canal de YouTube do Seu Dinheiro, respondemos à dúvida de um homem que confiou à esposa a responsabilidade de pagar o aluguel do imóvel em que moravam – mas ela ficou devendo. Veja:
Eu e minha esposa moramos de aluguel há quase um ano. Para facilitar, envio minha parte do aluguel todo mês para ela pagar. Só que eu descobri que ela estava usando o dinheiro para outra coisa há uns seis meses, e o aluguel não está sendo pago. O contrato está no meu nome e não tenho como pagar a dívida inteira de uma vez. O que pode me acontecer? E o que devo fazer?
Confira a resposta a partir do minuto 02:21 do vídeo disponível no tocador abaixo:
A Dinheirista, pronta para resolver suas aflições financeiras (ou te deixar mais desesperado). Envie a sua dúvida para adinheirista@seudinheiro.com.