O termo garimpo surgiu para nomear a atividade de extrair substâncias minerais, mais notadamente ouro, diamantes e outras pedras preciosas. Mas, desde o surgimento há mais de 300 anos, a palavra foi ganhando novos significados e aplicações e passou a ser utilizada como sinônimo de busca de oportunidades, inclusive em investimentos.
Atualmente, nenhum solo é tão fértil para quem busca meios de pagar barato em bons ativos financeiros quanto a bolsa de valores brasileira. Isso porque não só as ações estão baratas (como mostra esta reportagem especial do Seu Dinheiro): os fundos imobiliários negociados na B3 também apresentam descontos atrativos.
O apetite pela classe, cujo lastro está em um setor altamente dependente de financiamento de longo prazo, foi reduzido pela interrupção do ciclo de queda da taxa Selic e abertura da curva de juros brasileira.
O risco fiscal que assombra outros produtos da renda variável também contribuiu para uma fuga dos ativos e a queda das cotas — especialmente no caso dos fundos de tijolo, que investem em ativos reais como escritórios, galpões e shopping centers.
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Mas, assim como os garimpeiros dos tempos do Brasil Colônia tinham que cavar fundo na terra para encontrar as pedras preciosas, os investidores também têm de analisar com cuidado para não comprar ouro dos tolos no lugar de bons FIIs para adornar (e valorizar) a carteira.
Para ajudar nesse trabalho, conversamos com analistas, gestores e outros especialistas em garimpar oportunidades no mercado de fundos imobiliários.
Confira abaixo as principais recomendações para o segundo semestre de Caio Araújo, analista da Empiricus, Caio Castro, sócio da RBR Asset, Flávio Pires, Gustavo Moura, Larissa Gatti Nappo — analistas do Santander, Capitânia Investimentos e Itaú BBA, respectivamente — e Paula Casarini, CEO da Colliers Brasil.
Esta matéria faz parte de uma série especial do Seu Dinheiro sobre onde investir no segundo semestre de 2024. Eis a lista completa:
- Cenário macro: a visão do gestor
- Bolsa
- Renda fixa
- Bitcoin e criptomoedas
- Fundos imobiliários (você está aqui)
- Dólar e investimentos no exterior
Quanto maior o risco, maior o desconto
Assim como os cristais mais cobiçados costumam ser os mais difíceis de encontrar, quem está em busca dos FIIs mais descontados deve estar disposto a correr um risco maior também.
“Os fundos de lajes corporativas ainda são os mais descontados. Nesses momentos de estresse no mercado, eles mostram ainda mais desvalorização porque têm um desafio maior pela frente, se comparado aos FIIs de galpões e shoppings, por exemplo”, diz Larissa Nappo, do Itaú BBA.
E é preciso ter cautela extra com o setor: Flávio Pires, do Santander, relembra que os escritórios vêm “patinando” desde a pandemia de covid-19, quando o distanciamento social e a adoção do home office levaram a um aumento na vacância — e ainda não se recuperaram completamente.
A situação também muda de acordo com qual localização é analisada. Paula Casarini, da Colliers, afirma que já é possível ver um início de recuperação de preço e queda dos espaços disponíveis nas regiões do Itaim, Nova Faria Lima e Juscelino Kubitschek, em São Paulo.
Dados da consultoria mostram que os locais citados pela CEO registram uma vacância média de 4% a 6%, contra 23% no restante da capital paulista. Já as regiões de Santo Amaro e Marginal Pinheiros possuem as maiores taxas, de 58% e 48%, respectivamente.
“Ou seja, é preciso olhar em quais regiões as melhorias estão acontecendo e onde os FIIs estão posicionados”, diz Casarini.
Mas, para quem escolher os ativos certos, o risco pode ser compensado por um combo de dividendos e potencial valorização das cotas.
“Os fundos de laje estão tão descontados que os rendimentos que eles pagam já são atrativos, o que é uma grande vantagem. O investidor recebe um dividendo gordo e ainda tem a possibilidade de ganho de capital”, afirma Gustavo Moura, da Capitânia.
Os fundos imobiliários de escritórios favoritos dos especialistas
Traçado o panorama para o setor, os especialistas elegeram os fundos imobiliários de escritórios favoritos para o segundo semestre.
O Itaú BBA, por exemplo, avaliou recentemente 14 fundos do segmento e recomendou a compra para apenas três deles: o Pátria Prime Properties (HGPO11), o RBR Properties (RBRP11) e o Tellus Properties (TEPP11).
Para se ter uma ideia do tamanho do desconto de apenas um deles, o preço de tela do HGPO11 é mais de 10% inferior ao valor patrimonial das cotas, uma espécie de valor justo para o portfólio, apesar da carteira ser formada por dois empreendimentos de “alta qualidade” localizados no Itaim Bibi, em São Paulo.
Os edifícios em questão são bastante demandados — os patamares de vacância são historicamente baixos e se mantiveram assim mesmo enquanto a pandemia castigava os demais FIIs do setor — e cobiçados, conforme relembra Caio Araújo, da Empiricus, que também aponta o HGPO11 como sua preferência no setor.
“Tivemos uma reavaliação patrimonial interessante nos últimos meses, já tem oferta na mesa pelos ativos e é possível que existam outras. É um sinônimo de qualidade quando se pensa em lajes corporativas e ainda há essa possibilidade de ser liquidado em breve”, cita o analista.
Já o RBR Properties é elogiado pelo BBA pela “gestão dinâmica” que promove a compra e venda de ativos maduros e o portfólio diversificado. O Tellus Properties, por outro lado, tem um portfólio composto por cinco imóveis de qualidade técnica considerada inferior, mas com potencial de aumento no valor médio de aluguel.
Fundos imobiliários de papel high grade pagam dividendos altos com pouco risco
Se os fundos imobiliários de escritório são recomendados para os garimpeiros mais ousados, os FIIs de papel do tipo high grade, que investem em títulos de crédito do setor emitidos por companhias de baixo risco, são uma alternativa para quem não quer arriscar tanto, mas ainda assim busca oportunidades.
“Já vemos alguns players institucionais migrando de volta para o papel. Ainda não fizemos esse movimento pois achamos o upside do tijolo mais atrativo, mas alguns fundos high grades negociam com um desconto relevante e são muito defensivos para o investidor”, diz o analista da Capitânia, que cita o RBR Rendimento High Grade (RBRR11) como uma opção dentro do segmento.
Caio Castro, que é portfolio manager da área de properties e renda da RBR Asset, acredita que a classe é uma boa alternativa para o curto prazo. “Estar locado em grandes fundos de crédito com muita liquidez e carrego bom não é algo que angustia. Assim, dá para explorar com calma o mercado.”
A casa pretende migrar para os fundos de tijolo aos poucos. Mas, por enquanto, segue concentrada em crédito, com destaque para os fundos Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), RBR Crédito Imobiliário Estruturado (RBRY11) e Kinea Índices de Preços (KNIP11).
Os FIIs de papel também são uma estratégia mais “evidente” para o momento na visão de Caio Araújo, da Empiricus. “O nível de volatilidade e de risco é menor, e o carrego, com uma oportunidade de geração de renda, ainda é bem atrativo, especialmente com o CDI permanecendo na casa de 10,5% ao ano”, diz ele.
O analista também cita o KNCR11, cujo portfólio está mais de 98% atrelado ao indexador, como a principal alternativa para aproveitar os juros altos por mais tempo. A taxa média de retorno da carteira é de CDI + 2,5% ao ano.
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Mais algumas opções para a sua carteira
Além de selecionar os ativos certos, outra recomendação dos especialistas — e não só para o segundo semestre, mas para qualquer alocação ao longo do tempo — é diversificar a carteira. Escolher bons FIIs de diversos setores de atuação ajuda a mitigar ainda mais os riscos e aumentar o potencial de ganhos do portfólio.
Nesse sentido, os especialistas consultados pelo Seu Dinheiro trazem mais dez alternativas de outros três segmentos de fundos imobiliários.
No nicho de shoppings, por exemplo, o analista da Capitânia cita alguns dos FIIs que estão entre as maiores posições dos fundos da casa: BTG Pactual Shoppings (BPML11), Malls Brasil (MALL11) e Gazit Malls (GZIT11).
Caio Castro, da RBR, aponta o XP Malls (XPML11) como um exemplo de ativo do setor com portfólio prime, liquidez e resiliência, enquanto Caio Araújo, da Empiricus, prefere o HSI Malls (HSML11).
“O portfólio do HSML11 não é tão diversificado quanto os outros fundos mais tradicionais, mas nós entendemos que a gestão tem feito movimentos interessantes tanto de reciclagem de carteira quanto de possível expansão em alguns ativos, além de um cap rate mais elevado que a média”, diz o analista.
Passando para o segmento de logística, a escolha de Araújo é o Bresco Logística (BRCO11). “Na nossa visão é um fundo que possui uma alta qualidade de portfólio, ótima localização e enfrentou momentos difíceis, mas agora a carteira parece estar bem redonda, com aquisições interessantes e um dividend yield elevado.”
Já Caio Castro indica um fundo da casa, o RBR Log (RBRL11), enquanto Gustavo Moura cita o Log CP Inter (LGCP11) — FII do Inter criado originalmente para investir em galpões da Log Commercial Properties — e Flávio Pires, do Santander, prefere o BTG Pactual Logística (BTLG11).
Por fim, no setor de renda urbana, o TRX Real Estate (TRXF11) é a principal aposta dos analistas da Empiricus e do Santander. “O TRXF11 tem uma estratégia mais focada em contratos atípicos e, para quem está buscando dividendos, é o player mais pertinente", diz Caio Araújo.