Americanas ‘esqueceu’ de pagar o aluguel? Entenda prejuízo do fundo Max Retail e como investidores podem ficar espertos com os FIIs

Passados quase oito meses desde o rombo fiscal da Americanas (AMER3), ainda há agentes no mercado se recuperando dos danos causados pela companhia. 

Entre eles estão algumas gestoras de fundos imobiliários que locavam galpões e lojas de shopping para a varejista.

Um dos FIIs mais expostos foi o Max Retail (MAXR11), que tinha seis imóveis locados para a companhia e estava sem receber o pagamento dos aluguéis desde janeiro deste ano. 

O fundo chegou a reduzir em 50% a sua distribuição de dividendos nesses últimos meses e somente agora foi oficializado um acordo entre as partes para sanar a inadimplência. 

Nesse novo acordo, o Max Retail concordou em reduzir o valor do aluguel. Com isso, os investidores sofreram um desconto de R$ 0,05 por cota na distribuição mensal do fundo. 

Mas, por outro lado, eles finalmente receberão os valores de parte dos aluguéis atrasados, o que resultará em um ganho total de R$ 0,16 por cota.

Bom, mas fato é que a situação entre Max Retail e Americanas serviu para deixar os investidores atentos a um detalhe que pode parecer pequeno, mas que nesse caso resultou em meses sem o pagamento integral do aluguel aos cotistas do fundo. Explico melhor a seguir.

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Renda imobiliária concentrada em uma só companhia pode ser perigoso para o investidor? 

De acordo com os analistas financeiros do Grupo Empiricus, cerca de 56% da renda imobiliária do Max Retail estava vinculada aos contratos com a Americanas. 

Em outras palavras, a maior parte dos ganhos do fundo eram provenientes da varejista.

E é nesse ponto que mora o perigo. 

Quando falamos de fundos imobiliários, estamos falando de um investimento exposto aos riscos de inadimplência de um locatário. 

Ao atrelar a maior parte da renda imobiliária a contratos de uma única empresa, o fundo corre o risco não apenas de um ‘calote’, mas também de acabar comprometendo a maior parte da sua geração de renda.

No caso do MAXR11, o fundo até conseguiu pagar os seus cotistas, mas precisou reduzir pela metade o valor dos proventos distribuídos. Logo, ainda sim houve um prejuízo para quem tinha o dinheiro investido.

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Fundo com baixo risco de crédito e com potencial de geração de renda pode ser boa aposta dentro do segmento; veja

Mas se por um lado esse fundo tem sérios problemas em relação ao seu risco de crédito, existem outros investimentos dentro do setor do MAXR11 que podem ser uma ‘bola levantada’ para qualquer investidor.

Existe um fundo imobiliário de lajes corporativas que vem chamando atenção do mercado pelo seu potencial. Esse fundo de tijolo se encontra em um bairro de alto padrão de São Paulo.

O portfólio do fundo é composto por dois ativos categorizados como edifícios boutiques — segmento que ganhou destaque nos últimos anos.

E apesar de o fundo possuir uma carteira com somente dois ativos imobiliários, ele possui um risco de crédito distribuído em mais de 30 locatários.

O fundo possui um acumulado de R$ 0,76 por cota, valor que, para os analistas da Empiricus Research, deve manter as distribuições de proventos em um patamar atrativo nos próximos meses.

Além disso, diante do novo cenário macroeconômico do Brasil, os analistas estão projetando um upside de 9,7% para as cotas do fundo, juntamente com um potencial de geração de renda para os próximos 12 meses de 6,3%.

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Conheça a carteira TOP 5 melhores investimentos de fundos imobiliários

Esse e outros excelentes fundos pertencem à carteira 'TOP 5 melhores investimentos de fundos imobiliários' recomendados pelos analistas da Empiricus Research.

Em um relatório totalmente gratuito, os analistas da casa explicam a tese por trás de cada fundo. Na lista de recomendações, os investidores vão poder encontrar FIIs como:

• Um fundo de shopping com potencial de retorno de 17,6%, somando valorização e proventos;
• Um FoF com liquidez robusta e desconto de 5% em relação ao seu valor patrimonial;
• FII que pode distribuir R$ 19,4 milhões em proveitos, o equivalente a R$ 0,92 por conta;
• FII de papel com dividend yield de 13,3% estimado para 2023.

E a boa notícia é que você pode conferir o nome de todos esses fundos imobiliários gratuitamente por meio deste link.

O relatório com o nome do 'Top 5 fundos imobiliários para investir agora' está sendo dado como cortesia pela Empiricus Investimentos.

Ou seja, você pode ver o nome de todos eles agora e decidir depois se quer investir.

Para acessar o relatório gratuito feito pelos analistas, basta se cadastrar no botão abaixo. Após realizar o cadastro, você receberá um email com todas as instruções para acessar o relatório.

Não se preocupe pois, como eu disse, todo esse processo é gratuito. Você não gastará nada para acessar a lista, mas pode ter muito a ganhar com os melhores fundos para se investir nesse momento.

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