Nos últimos anos, “oportunidade” foi uma das palavras mais ditas pelos especialistas em fundos imobiliários. Com a alta dos juros e da inflação, a indústria — especialmente os FIIs de tijolo, que investem em ativos reais — acumulou descontos generosos que abriram pontos de entrada atrativos para os investidores.
Agora que o cenário macroeconômico começou a inverter-se — o ciclo de corte da taxa Selic está em curso e a alta nos preços arrefece —, a grande “liquidação” das cotas dos fundos negociadas na B3 terminou.
Ainda é possível encontrar algumas promoções no mercado, mas Marcos Baroni, professor e analista chefe de FIIs da Suno Research, faz um alerta: “Não temos mais um mar de oportunidades, então é preciso ser seletivo.”
O especialista, mais conhecido pela alcunha de professor Baroni, abriu nesta quinta-feira (21) a terceira edição do FII Experience — evento que reúne gestores, analistas e investidores de fundos — com uma retrospectiva sobre a indústria.
O analista relembrou que os FIIs de papel, que investem em títulos de crédito ligados ao setor imobiliário, ganharam muita exposição nos últimos anos graças ao ambiente macro desafiador e que favoreceu os dividendos da categoria.
Mas o professor Baroni acredita que, daqui para frente, a dinâmica entre papel e tijolo tende a se reequilibrar.
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Ainda é hora de investir em fundos imobiliários atrelados à inflação?
Isso não significa que os investidores devam correr para os ativos reais e esquecer o crédito imobiliário, na visão de Rodrigo Possenti, head de FIIs do Fator Ore.
Possenti diz que, mesmo com o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA) mostrando o arrefecimento dos preços, é preciso pensar no histórico do indicador, que sempre inspira a necessidade de proteção, e manter os fundos atrelados à inflação na mira.
“Se olharmos apenas para o dividend yield [medida de retorno de um ativo a partir do pagamento de proventos] caímos na armadilha de desejar que a inflação seja sempre alta. Mas isso não é bom para os investidores pois eles ganham dividendos, mas perdem o poder de compra”, argumenta o especialista.
Vitor Duarte, CIO da Suno Asset, relembra ainda que o controle do IPCA também ajuda na redução de custo das dívidas das empresas, um dos fatores mais importantes para o controle da inadimplência nos portfólios dos fundos imobiliários.
“O papel é uma classe defensiva e saiu muito fortalecido da pandemia, mas agora que a economia melhorou é natural que os investidores aceitem tomar mais risco e busquem mais o tijolo”, ponderou Brunno Bagnariolli, sócio da Jive e CIO dos Fundos Mauá.
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Alavancagem é um risco para os fundos imobiliários de tijolo?
Por falar no tijolo, gestores de grandes fundos desse tipo também compareceram ao evento organizado pela Suno para discutir as perspectivas para os principais segmentos da classe.
Luiz Amaral, sócio da TRX Investimentos, declarou que, quando se trata de imóveis reais, é no momento da aquisição de um ativo que o gestor mostra sua competência. “Tem que comprar no momento certo. Se acertar o ponto de entrada, em algum momento irá realizar lucro com a venda.”
Amaral, que é um dos fundadores da gestora responsável pelo TRX Real Estate (TRXF11), também comentou sobre a alavancagem financeira, uma das ferramentas da indústria que permite que os fundos comprem imóveis sem ter dinheiro em caixa, mas assusta os cotistas pelo custo da dívida.
“Se for bem feita, invariavelmente a alavancagem gera valor. É preciso, no entanto, entender qual é o tipo de dívida contraída e se a receita do ativo é suficiente para pagar a despesa financeira e prover resultados.”
Rodrigo Abbud, sócio fundador da VBI Real Estate, concorda que a ferramenta pode ser boa e indica que o segredo está no equilíbrio da carteira: “A alavancagem é como um remédio, na dose certa ela ajuda, mas se passar do ponto pode matar um ativo.”