No mercado de fundos imobiliários, há uma categoria particular que pode ser chamada de “caçadores de pechincha”, formada por investidores sempre em busca de oportunidades de comprar bons ativos a preços descontados.
E, dentro da indústria, ninguém está mais descontado do que os FIIs Tordesilhas EI (TORD11), Versalhes Recebíveis Imobiliários (VSLH11), Hectare CE (HCTR11), Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11) e XP Properties (XPPR11).
É o que indica a edição de setembro do "Quem tá barato?", ranking produzido pela Órama que elege os fundos mais descontados no mês.
Exceto pelo XPPR11, os fundos mais baratos da lista têm uma característica em comum: possuem exposição à Gramado Parks, grupo de turismo que deu calote e derrubou a distribuição de dividendos de vários FIIs que investiram em títulos de crédito da companhia.
A ferramenta da Órama atribuiu uma nota para os FIIs com base em duas métricas quantitativas:
- O dividend yield — indicador que mede o retorno de um ativo com o pagamento de dividendos — dos últimos 12 meses; e
- A relação entre preço e valor patrimonial (P/VP).
"Quanto mais alta a nota, maior a potencial oportunidade de acordo com uma visão quantitativa", afirma a corretora.
O ranking, porém, não considera todos os fundos imobiliários listados na B3 — o número já ultrapassa os 430 FIIs. Há um filtro que barra ativos com liquidez média diária abaixo dos R$ 300 mil.
Feita a ressalva, confira abaixo os cinco primeiros colocados e suas respectivas pontuações — o ranking completo está disponível no blog da Órama.
| Segmento | Fundo | Nota |
| Híbrido | Tordesilhas EI (TORD11) | 8,14 |
| Recebíveis Imobiliários | Versalhes RI (VSLH11) | 6,72 |
| Recebíveis Imobiliários | Hectare CE (HCTR11) | 5,12 |
| Recebíveis Imobiliários | Devant RI (DEVA11) | 3,78 |
| Lajes Corporativas | XP Properties (XPPR11) | 3,01 |
Vale a pena investir nos fundos imobiliários?
Segundo a Órama, quanto mais alta a nota de um FII em comparação aos demais, “maior a potencial oportunidade de acordo com uma visão quantitativa”. Então vale a pena investir em TORD11, VSLH11, HCTR11 e outros fundos no pódio?
É importante destacar que a própria Órama afirma que o ranking não é uma recomendação de investimento, já que os números utilizados são de períodos passados e não representam garantia de retorno futuro.
E uma análise mais cuidadosa de alguns desses FIIs indica que um dos motivos pelos quais eles aparecem nas primeiras posições é justamente a expectativa de queda no pagamento de dividendos aos investidores, o que provoca uma fuga das cotas.
O TORD11, por exemplo, cancelou a distribuição de proventos pelo sétimo mês consecutivo. O fundo não deposita rendimentos desde março, quando o aumento da inadimplência e o cancelamento de pedidos em empreendimentos que compõem a carteira prejudicaram os resultados.
Um dos responsáveis pelos calotes que atrapalham a distribuição de dividendos do FII é a Gramado Parks, grupo de turismo, hotelaria e multipropriedades.
O Tordesilhas EI investe em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) lastreados por empreendimentos do grupo e deixou de receber os pagamentos de juros e amortizações dos títulos em março deste ano. Três das holdings do grupo entraram em recuperação judicial no mês seguinte.
O HCTR11, que também tem CRIs da empresa no portfólio, foi um dos destaques negativos da semana após anunciar corte de mais de 65% nos dividendos na última segunda-feira (11). Além dos dois, VSLH11 e DEVA11 estão expostos à Gramado Parks.
Já o XPPR11 é o único da lista que não está ligado ao grupo. Mas o fundo de lajes corporativas enfrenta seus próprios demônios — como a vacância e alavancagem elevadas — e também cortou dividendos neste ano.
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TORD11, HCTR11 e outros FIIs do caso Gramado Parks despencam na B3
As cotas dos cinco fundos imobiliários são penalizadas pelo impasse nos portfólios e, com isso, dominam outro ranking com um pódio mais amargo: o de maiores quedas entre os ativos que compõem a carteira do IFIX — índice que reúne os principais FIIs da B3 — em 2023.
Os quatro fundos ligados ao caso Gramado Parks chegaram a esboçar uma reação positiva em maio, quando uma decisão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul autorizou a Forte Securitizadora, emissora dos CRIs do grupo, a executar as garantias dos títulos.
Mas o ímpeto de recuperação não foi duradouro e os FIIs logo voltaram à ponta negativa IFIX, aprofundando ainda mais as perdas após as confirmações de corte ou retenção de dividendos.
Confira as maiores quedas do índice até agora:
| Fundo | Variação das cotas em 2023* |
| Tordesilhas EI (TORD11) | -70,72% |
| Hectare CE (HCTR11) | -66,92% |
| Versalhes RI (VSLH11) | -64,62% |
| Devant RI (DEVA11) | -49,11% |
| XP Properties (XPPR11) | -27,28% |
Dados: Broadcast | *Desempenho até às 11h de 15/09/2023