Os distratos vão voltar a ser um problema para o setor imobiliário? Veja o que esperar do bicho-papão da construção civil

Alguns medos são irracionais, sem uma justificativa plausível para aterrorizarem a mente. Já outros têm origem em traumas vivenciados e marcados na memória. Os distratos, que são um dos principais bichos-papões do setor imobiliário, se encaixam na segunda categoria.

Como o nome indica, o movimento ocorre quando há a extinção de um contrato, neste caso o da venda de um imóvel. O termo ficou mais famoso em 2014, quando a alta dos juros e a recessão econômica levaram muita gente a cancelar a compra de casas e apartamentos na planta, fosse por vontade própria ou pela escassez de financiamento bancário.

Sem uma norma jurídica que regulamentasse a situação, as construtoras e incorporadoras chegavam a devolver até 75% do valor para os compradores, o que amplificou a crise do setor e inviabilizou a conclusão das obras e a entrega de uma série de empreendimentos.

Ninguém gosta de reviver um trauma. Mas desde o início do processo de alta da taxa básica de juros (Selic), o mercado voltou a temer o retorno do “fantasma” dos distratos.

Só que desta vez o setor de construção civil não espera tomar maiores sustos. Nesta reportagem eu explico para você por quê.

Legislação “blindou” construtoras dos distratos 

Um marco para a confiança das construtoras e incorporadoras ocorreu no final de 2018, quando o então presidente Michel Temer sancionou a Lei dos Distratos.

O texto prevê que quem desistir da compra receberá metade do que pagou à construtora. Além disso, a devolução ocorre apenas após a conclusão das obras e emissão do “habite-se”, documento que viabiliza o uso dos imóveis.

Aliada à melhora no cenário econômico, a legislação provou uma queda brusca no número de distratos, segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

A relação entre os cancelamentos e as vendas brutas do segmento de Médio e Alto Padrão (MAP) caiu de 34% no primeiro semestre de 2018 para 11% no mesmo período deste ano. Este é o menor nível desde o início da série histórica.

Os dados da associação – que vêm de 18 construtoras filiadas à Abrainc, incluindo Cury (CURY3), Cyrela (CYRE3), Even (EVEN3), EzTec (EZTC3), Tenda (TEND3) e outras empresas listadas na B3 — não trazem um recorte de quando foram feitos os distratos que aparecem no número deste ano.

Mas o presidente da Abrainc, Luiz França, afirma que boa parte do percentual ainda reflete cancelamentos de contratos anteriores à lei.

“A queda [nos distratos] já está sacramentada e tem uma reação positiva no mercado, pois, quando os cancelamentos sobem, a tendência é crescer também a insegurança jurídica e a cautela das empresas. E, se tivermos um número pequeno de lançamentos e uma demanda grande, quem vai pagar essa conta é o comprador”, argumenta França.

Com o arcabouço jurídico garantido, o número de lançamentos de imóveis cresceu, mas a variação foi de apenas 3% em relação ao primeiro semestre do ano passado. 

Para Fanny Oreng, head da divisão de real estate do Santander, o avanço tímido está longe de ser algo negativo, pois demonstra a disciplina das empresas: “Ninguém está lançando para gerar estoque. Ou você lança e vende ou adia o próximo projeto.”

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Valorização de imóveis e poupança contribui para queda dos distratos

Por falar em estoques, Oreng explica que a oferta controlada de novas unidades também contribuiu para a redução dos distratos. 

“Nós vimos uma apreciação do valor do imóvel, ao contrário de lá atrás [na crise de 2014] quando o excesso de oferta foi tão grande que levou a uma queda. Então hoje, quem distrata uma unidade está perdendo dinheiro.”

A analista do Santander destaca ainda que, no início do ano, existia uma preocupação por parte do mercado sobre o efeito da correção dos contratos — que é indexada ao Índice Nacional da Construção Civil (INCC) — sobre os distratos.

Vale relembrar que o INCC, que é referência para a inflação do setor, subiu forte durante a pandemia de covid-19, acumulando alta de quase 16% em 2020, no período mais crítico do combate ao vírus no Brasil..

“Qual era o medo do mercado? Que, com um reajuste tão grande, a dívida do cliente seria muito alta e provavelmente ele não teria renda para enquadrar o financiamento bancário na hora do repasse”, relembra Oreng.

Mas a inflação foi mitigada por outro fator ligado à pandemia. Com o turismo interrompido e comércio fechado, parte dos consumidores direcionou recursos para a antecipação do saldo devedor dos imóveis.

O que percebemos, conversando com empresas, é que o cliente que está se desligando hoje — ou seja, que está indo para banco — precisa de um crédito muito menor. Historicamente, o valor do financiamento imobiliário girava em torno de 60% a 70% do valor do imóvel, atualmente está entre 30% e 40%.

Fanny Oreng, Santander

O bicho-papão à espreita?

Superar um medo é possível, mas o processo árduo e, muitas vezes, demorado pode ser atrasado por gatilhos que relembrem o bicho-papão pessoal de cada um.

No caso das construtoras, um desses gatilhos poderia ser acionado no próximo ano, quando, considerando o ciclo da construção civil, será entregue boa parte dos imóveis vendidos no início de 2020, com os juros na mínima história e a inflação ainda sob controle?

O CEO da Moura Dubeux (MDNE3), Diego Villar, acredita que não: “Eu não estou tão preocupado com distratos em 2023. Este era o ano mais desafiador, e o indicador se comportou muito bem”.

A relação entre os cancelamentos e as vendas brutas da companhia, que é líder do setor na Região Nordeste, ficou em 7,6% nos primeiros nove meses de 2022. O número representa um avanço de apenas 1,4 ponto percentual na comparação com o mesmo período do ano passado.

Além de ter mantido a estabilidade dos distratos, Villar destaca ainda que a construtora tem conseguido revender as unidades devolvidas com ganho de preço sobre a venda original.

“Se o mercado entrar em recessão e os imóveis perderem valor, poderemos voltar para aquela mesma realidade dura, mas a gente não vê isso num horizonte de médio prazo”, prevê o CEO.

Villar também se mostra confiante em relação à judicialização de consumidores em busca de devoluções maiores do que o previsto: “A lei é muito nova, e, quando a gente fala de Judiciário no Brasil, é preciso esperar um prazo maior para conferir a efetividade. Mas, no nosso caso, isso já foi testado e foi aplicado o que rege a lei.”