Log (LOGG3) registra maior lucro trimestral da história da companhia e aposta na “reciclagem” de ativos com venda de galpões para fundos imobiliários

O crescimento vertiginoso do e-commerce desde o início da pandemia de covid-19 não é boa notícia só para quem vende pela internet. Outras empresas da cadeia do varejo online, como a Log Commercial Properties (LOGG3), também têm muito a ganhar.

A empresa, que é uma das maiores desenvolvedoras e locadoras de galpões logísticos do Brasil, voltou a bater recorde e registrou o maior lucro líquido trimestral de sua história.

O resultado chegou a R$ 132,3 milhões entre janeiro e março deste ano, alta de 8,4% na comparação com o mesmo período de 2021.

A receita líquida cresceu 11% em relação ao primeiro trimestre do ano passado, para R$ 40,8 milhões. E, segundo André Vitória, diretor executivo de Finanças e Relações com Investidores do grupo, por trás desse desempenho financeiro está justamente o momento das vendas online no país.

Isso porque 65% do portfólio da Log é composto por clientes que estão direta ou indiretamente ligados ao varejo digital. “Atualmente, o principal alicerce do nosso negócio é que temos a oportunidade de aumentar nosso portfólio tanto de ativos quanto de clientes em função do crescimento das atividades de e-commerce”, diz o CFO.

O momento do setor também contribui para reduzir os índices de vacância e inadimplência da empresa. A primeira está na mínima histórica, em 1,6%, enquanto a segunda aproxima-se do zero, com 0,4%.

“Esses indicadores baixos devem-se muito à qualidade dos ativos, ao trabalho do setor comercial junto aos clientes e ao fato de estarmos em um momento extremamente favorável de crescimento da logística”, aponta o executivo.

Apesar do aumento do lucro e da receita, o Ebitda (sigla em inglês para lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização) recuou 11,4%, para R$ 127,3 milhões. Segundo o diretor da Log, a trajetória do indicador foi afetada por variações sazonais, mas deve voltar a apontar para cima nos próximos trimestres de 2022.

As ações da empresa de galpões (LOGG3), que foi listada na B3 em 2018 a partir de uma cisão da incorporadora MRV, acumulam alta de 5,4% no ano.

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Novos galpões da Log (LOGG3) se espalham pelo Brasil e já têm destino certo

Único player do setor com atuação nacional, um dos diferenciais da companhia para conquistar os clientes é a oferta de espaços para quem quer crescer fora do eixo Rio-São Paulo.

Apesar de ainda estar concentrada no Sudeste, onde está 54,6% da Área Bruta Locável (ABL) da empresa, já há galpões da Log em 377 municípios brasileiros. O plano é focar em outras regiões do país nos próximos anos.

“O Centro-Oeste e Nordeste têm se destacado em relação à demanda para o nosso crescimento”, cita André Vitória.

Enquanto avança pelo território nacional, outro feito da empresa alivia as preocupações com a locação dos novos galpões. No primeiro trimestre, os 69,8 mil m² de ABL construídos foram entregues com 100% de locação.

No ano, 85% dos 414 mil m² previstos já estão pré-locados. E a maior parte desse percentual de possíveis contratos é com empresas que já são clientes da companhia.

“Quando a gente avança para novas praças, muitas delas já têm uma procura relevante por parte dos clientes. Nós crescemos junto com eles”, conta o diretor.

De onde vem a grana para tantos metros quadrados?

Com o momento favorável e demanda pelos ativos, a Log deve seguir expandindo seu portfólio. A meta é adicionar 1,5 milhão de m² em ABL até 2024. E 90% dos terrenos necessários para o plano já estão no landbank — o banco de terrenos da empresa.

Mas de onde vem o dinheiro necessário para erguer tantos galpões? Segundo André Vitória, a companhia tem três possíveis fontes de financiamento.

A primeira é a emissão de títulos de dívida. Recentemente a empresa captou R$ 300 milhões via Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) a um custo médio de CDI+1,31%.

Mesmo em meio ao ciclo de alta dos juros, o diretor garante que esta ainda é uma alternativa viável para a Log. “A companhia tem uma alavancagem muito baixa, então conseguimos comportar a dívida dentro do nosso balanço”.

O indicador dívida líquida/EBITDA, que aponta o nível de endividamento da empresa, subiu para 1,8x em março, contra 0,2x há um ano. Mas o custo efetivo das dívidas teve apenas leve alta no período, passando de CDI+1,4% para CDI+1,8% na mesma base de comparação.

Reciclagem é a chave para o crescimento da Log (LOGG3)

Além da emissão de títulos imobiliários, a Log também pode financiar o seu crescimento por meio de uma nova oferta de ações (follow on) na bolsa ou com a “reciclagem” de ativos.

Mas, com o mercado acionário enfrentando tempos mais difíceis, a primeira opção não deve ser posta em prática no futuro próximo, de acordo com Vitória. “Não é algo que deixamos de considerar, mas hoje seria mais difícil em função da pressão e da volatilidade do mercado”.

Já a segunda alternativa, a reciclagem do portfólio, é uma fonte de recursos recorrentes para a estratégia de crescimento da empresa. Vender ativos com valorização para fundos de investimento imobiliário (FIIs), por exemplo, encerra o ciclo de geração de valor dos empreendimentos.

E, mesmo que a situação atual dos FIIs não esteja muito melhor do que a das ações brasileiras, a companhia não teme a falta de compradores. “Atualmente, há uma escassez de ativos de qualidade como os da Log à disposição do mercado, então temos demanda para venda”.

O CFO revelou ainda que, a despeito do cenário macroeconômico, a companhia trará novidades sobre o tema em breve. “Essa estratégia continua em execução e, nessa linha, devemos anunciar nos próximos meses um movimento de reciclagem significativo dentro do negócio.”