E-commerce e expansão para além do eixo Rio-SP: conheça o projeto da Log (LOGG3), microcap de logística que vive seu “melhor momento da história”

Com a explosão do e-commerce no país, a Log Commercial Properties (LOGG3), microcap do ramo logístico, vem se destacando. A companhia avança com sua estratégia de interiorização de galpões pelo país. 

Seu desempenho é super positivo. Para se ter uma ideia, no primeiro trimestre de 2021, a companhia apresentou lucro líquido de R$ 122 milhões, 598% superior ao resultado do mesmo período do ano passado. Além disso, registrou baixos níveis de vacância (2,58%) e inadimplência (0,2%) se comparados com o mercado.

Em live da Empiricus, conduzida pelos analistas Max Bohm e Cristiane Fensterseifer, responsáveis pela assinatura Microcap Alert, que monitora empresas menores com grande potencial de valorização na Bolsa, o diretor financeiro e de relações com investidores da Log, André Vitória, abriu o jogo sobre as características da companhia que vêm possibilitando o sucesso de seu modelo de negócio.

“Uma importante vantagem competitiva que temos é a diversidade geográfica. Estamos presentes em 15 estados brasileiros e em 35 cidades. O eixo Rio-São Paulo é um mercado mais maduro, com grandes players e bons ativos”, explica Vitória. “Quando saímos desse eixo, contudo, a Log praticamente navega sozinha”, sintetiza.

O CFO expôs os fatores que possibilitam o ganho de escala. Segundo ele, a padronização dos projetos da companhia traz uma economia de custos de até 30%. A empresa conta com boa estrutura de capital, carteira diversificada e qualificada de clientes e ainda possui uma operação integrada de todas as atividades – da prospecção de terrenos à administração de condomínios.

Definida como uma “desenvolvedora de ativos logísticos greenfield”, ou seja, que atua com empreendimentos ainda em concepção e que tem como principal atividade os galpões, a Log faz parte, desde abril de 2019, da carteira Microcap Alert. De lá para cá, a ação subiu 82%, portanto, quem seguiu a recomendação do Max e da Cristiane se deu bem com essa valorização..

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Comércio digital e interiorização

A Log, que  conta com clientes do calibre de Magazine Luiza (MGLU3) e Via Varejo (VVAR3), tem muito espaço para se desenvolver, de acordo com o seu CFO. “A migração para o e-commerce já era um processo em andamento e a pandemia trouxe apenas uma aceleração. E pelo que vemos em países como México, China e Estados Unidos, a tendência é que a participação do comércio digital siga aumentando”, analisa André Vitória.

Ele comentou que oferecer estrutura para a interiorização da economia é mais do que uma grande oportunidade de negócio - isso faz parte da missão da Log. “Temos democratizado o acesso a diversos produtos pelo interior do Brasil, possibilitando o que antes era inviável em termos de prazos e fretes. Poder fazer parte do desenvolvimento e retomada do país é o maior orgulho que temos”, explica o CFO.

A microcap tem o objetivo de disponibilizar, até 2024, mais de 1,4 milhão de metros quadrados de área bruta locável, o que seria mais do que dobrar a área atual, de cerca de 1 milhão de m². Essa expansão ousada é alicerçada no vácuo de oferta de galpões considerados de “classe A”, que, basicamente, são estruturas com projetos superiores de engenharia que podem absorver a operação de grandes empresas.

“Há uma defasagem de galpões classe A. Dos 150 milhões de m² de área bruta locável no país, apenas 10% são dessa categoria superior, boa parte concentrada no Rio de Janeiro e em São Paulo. Hoje, já avaliamos com muito critério regiões com cerca de 1 milhão de habitantes, que devem demandar galpões logísticos de qualidade”, resume André Vitória.

Características vantajosas

Além do foco na excelência dos galpões, a Log aposta na flexibilização de seus ativos, de modo que as estruturas possam atender às demandas de clientes de diversos tamanhos e características e que exijam metragens distintas para suas operações.

Outra gama importante de serviços prestados pela companhia é a administração de condomínios, que cada vez se expande mais com a identificação de facilities pedidas pelos clientes, como segurança, jardinagem, etc. Isso possibilita uma integração completa da operação, que vai desde a prospecção de terrenos para a construção de galpões até a gestão desses espaços já depois de alugados.

A carteira de clientes é vista pelo executivo da Log como o principal componente do sucesso da empresa. “Não é algo que se cria de uma hora para a outra. 70% do nosso crescimento vem desse portfólio. Nosso relacionamento é muito próximo, vamos entendendo as demandas por características e regiões”, explica.

Follow-on cancelado

Em março deste ano, a Log cancelou uma nova rodada de oferta de ações que estava prevista na Bolsa. A justificativa foi a instabilidade do mercado, que, na ótica dos executivos da microcap, estava deixando a Log subavaliada em termos de valor. Questionado por Max sobre a estratégia de financiamento, André Vitória comentou sobre as possíveis fontes de capital.

“Além da própria geração de caixa, temos três alternativas: o equity (lançamento de ações); a dívida, já que temos uma alavancagem baixa, o que nos dá boas condições para obter juros menores; e a reciclagem dos nossos ativos”, avalia o CFO.

A “reciclagem” dos ativos é, basicamente, a venda de galpões, especialmente para fundos imobiliários. Existem poucos galpões classe A que ainda não foram colocados em FIIs e, por isso, a Log é muito procurada e faz desses negócios uma fonte de renda. No fim de maio, a companhia anunciou a venda de um complexo por R$ 272 milhões, por exemplo. A própria empresa atua com um fundo, cuja cotação vem oscilando por questões de liquidez.

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Inflação para clientes e construção

A analista da Empiricus Cristiane Fensterseifer entrou no tema que vem sendo o centro do debate econômico: a inflação. Com o IGP-M em alta e o aumento de preços de produtos centrais na construção civil, como o aço, qual seria o impacto no negócio da Log?

“Em relação aos clientes, nossos contratos têm vários indexadores, especialmente o IGP-M e o IPCA. No caso do IPCA, não temos problemas para repassar; já no do IGP-M (36,6% em doze meses), não podemos criar um desequilíbrio econômico diante dos nossos clientes e, nos patamares de hoje, não estamos repassando tudo. Sobre custos, o aço tem trazido valores relevantes, mas a tendência é a de que os preços das commodities comecem a se acomodar. E o Banco Central também já sinalizou que irá combater a inflação”, avalia André Vitória, fazendo menção ao aumento da taxa Selic para 4,25% a.a.

Bom momento

“Estamos muito bem estruturados financeiramente e este é o melhor momento comercial da Log”. Assim o CFO sintetiza a realidade da companhia. 

Em relação à política de dividendos diante da expansão, André Vitória garante que todas as práticas de governança são cumpridas e que a distribuição de lucros segue a legislação, com um mínimo de 25%.

O potencial das microcaps

A Log foi recomendada por Max Bohm a seus leitores da Empiricus em abril de 2019. De lá para cá, eis o que aconteceu:

• A ação era negociada a R$ 16,95;
•  Hoje (18/06) ela vale R$ 30,89;
• Ou seja, se valorizou 82%, como já dissemos;
• Para o Max, ela tem potencial para subir até R$ 40,00

A bolsa brasileira vem apresentando um bom desempenho nos últimos tempos. Depois de recordes consecutivos, o Ibovespa chegou a cravar sua maior marca histórica, acima dos 130 mil pontos, o que beneficiou e animou muitos investidores.

A alta geral do mercado, contudo, não chega nem perto dos lucros que o investidor pode conseguir quando opta por ações específicas, como ocorreu com a Log. Segundo Max Bohm, esses papeis, muitas vezes fora do radar, são capazes de realmente enriquecer quem fizer as escolhas certas. Algumas ações, por exemplo, têm potencial de valorização de até 1.000% num prazo relativamente curto...

O analista acabou de revelar uma lista com 20 dessas ações, que podem multiplicar seu patrimônio por até 10 vezes. Você pode acessar o nome dessas empresas nesta página.

Veja abaixo a entrevista completa: