Os ramos imobiliário e da construção civil foram e continuam sendo dois dos mais suscetíveis às flutuações trazidas pela pandemia de covid-19 ao mercado. Insegurança econômica, alta do dólar, inflação, restrições de mobilidade e adesão massiva ao teletrabalho foram algumas das circunstâncias que atingiram em cheio o custo e a demanda por imóveis, tanto de uso comercial como residencial.
Essas incertezas sugerem que o investidor deveria fugir do segmento? Não na opinião de Felipe Miranda, estrategista-chefe da Empiricus, a maior casa de análise de investimentos do Brasil, reconhecido por devolver lucros acima do mercado para seus leitores. O analista exaltou recentemente o potencial de duas importantes incorporadoras listadas na Bolsa de Valores, a Direcional (DIRR3) e a Mitre (MTRE3), que inclusive compõem a carteira Oportunidades de Uma Vida, que trouxe um retorno superior a 550% a seus leitores desde 2015.
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Entre as características mais atrativas dessas incorporadoras está a elevada distribuição de dividendos se comparadas com o mercado, ainda mais se tratando de um ramo não tão caracterizado pela oferta de lucros aos seus acionistas, como os setores financeiro e energético.
Segundo Miranda, essas empresas se destacaram por conseguir continuar colocando os preços de seus imóveis no mercado e, apesar das dificuldades, estão avançando em suas operações. Ele aposta que, em um cenário de recuperação da economia brasileira, com reflexos na queda do dólar e em uma menor pressão inflacionária, as incorporadoras poderão potencializar seus resultados, mesmo com a provável alta nos juros.
Sinais de recuperação da economia? Miranda vê euforia no cenário brasileiro
Na semana passada, o Ibovespa, principal índice de ações da B3, a bolsa brasileira, bateu sucessivos recordes positivos e rompeu a marca dos 130 mil pontos. Essa recuperação, na visão de Felipe Miranda, é uma mera aurora diante do nascer do sol que está por vir: a projeção do analista é a de que o índice pode bater os 300 mil pontos em breve, ou seja, surgirão muitas oportunidades para ganhar dinheiro com renda variável.
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“As pessoas precisam se posicionar imediatamente para ter a maior chance de fazer dinheiro dos últimos seis anos”, sintetiza Miranda, que se apoia na vacinação, nos ciclos do mercado e na volta dos investidores estrangeiros (clique aqui e veja o que Felipe acha das possibilidades da Bolsa para os próximos meses).
Uma das principais atitudes para não bobear e também surfar na onda de novos lucros que estão por vir é investir em ações. Isso não significa sair comprando quaisquer papéis de companhias abertas na Bolsa, mas sim aqueles que têm maior possibilidade de multiplicar os seus investimentos. Para isso, Felipe te convida a conhecer sua carteira Oportunidades de Uma Vida, com 23 ações ideais para rentabilizar o seu dinheiro.
Lucros de mais de 550% em seis anos
Como já adiantamos aqui e vamos explicar mais para a frente, duas dessas ações estão ligadas ao ramo das incorporadoras. Na carteira de Felipe, Mitre e Direcional ocupam um espaço de 3,5% cada, ou seja, têm um peso total de 7%.
A carteira Oportunidades de Uma Vida é reconhecida pelo mercado como um case de sucesso no que se refere a retornos financeiros. Desde setembro de 2015, por exemplo, as recomendações de Felipe, se seguidas à risca, levaram a lucros de 551%. Isso significa que, quem tivesse investido R$ 1.000 com as ideias do CIO da Empiricus, teria hoje mais de R$ 6.500.
O retorno é muito superior ao da carteira teórica do Ibovespa, que foi de 170% no mesmo período, e praticamente humilha o CDI (53%) e a poupança (33%). Para chegar a esses resultados, Miranda e sua equipe analisam desempenhos, aspectos estruturais e cenários macroeconômicos de maneira detalhada, antes de entregar tudo mastigadinho para seus assinantes.
É o que eles fizeram com a Direcional e a Mitre – e continuam fazendo constantemente, comparando-as com outras oportunidades para vocês ganhar mais dinheiro.
As melhores chances podem estar nas incertezas
A pandemia trouxe como consequência a alta do dólar que, posteriormente, favoreceu uma pressão inflacionária generalizada. O aumento de preços, além disso, impactou fortemente os setores imobiliário e de construção civil: o Índice Nacional de Custo da Construção, por exemplo, subiu 25% em fevereiro de 2021 em relação ao mesmo mês do ano passado. O INCC também ajudou a puxar a alta do IGP-M, conhecido como a inflação do aluguel, que já marca 37% no acumulado anual de maio.
Apesar do cenário mais custoso, o setor de incorporadoras se beneficiou da baixa taxa de juros praticada no ano passado. Com a Selic em baixa, os financiamentos imobiliários ficaram mais baratos, o que é um estímulo para a compra de imóveis residenciais.
A perspectiva para os juros parece ir se invertendo aos poucos. Com os bons resultados do PIB do 1º trimestre, a elevação da taxa de juros e a alta da bolsa, o dólar recuou e a pressão inflacionária tende a diminuir. Em relação aos materiais, o rebar turco, referência do preço da barra de aço, já caiu 40% em relação ao pico.
“Incorporadoras são um bicho difícil. Ciclo longo, impactadas por juros subindo. Ou podem estar bem baratas e, se escolhidas bem, oferecer dividend yields de até 15%”, avalia Miranda.
A insegurança com relação ao setor vem fazendo com as ações de empresas do segmento, de maneira geral, caiam ou oscilem desde o início do ano. Em parte, isso é fruto de expectativas de curto prazo, mas a tendência é a de que, com a recuperação econômica, o setor reaja positivamente e o valor das ações de empresas listadas voltem a refletir seus potenciais retornos.
Nesta segunda-feira, por exemplo, a Caixa Econômica Federal anunciou que, de janeiro a maio de 2021, concedeu R$ 52 bilhões em crédito imobiliário, aumento de 41% em relação ao mesmo período do ano passado. Foram mais de 240 mil novos contratos.
“Compre fluxos de caixa”
Embora existam diversos métodos para se avaliar um ativo, como seu potencial de valorização e a comparação com o mercado, a projeção dos fluxos de caixa, ou seja, os retornos que a empresa é capaz de gerar para seus sócios e credores, é naturalmente um dos principais indicadores para a tomada de decisões relativas a investimentos.
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No caso do acionista, esse fluxo de caixa corresponde, basicamente, aos dividendos distribuídos. E, nesse sentido, as incorporadoras sugeridas por Felipe Miranda não têm deixado a desejar.
A Direcional irá distribuir cerca de R$ 100 milhões em dividendos a seus acionistas ainda neste mês. Se somados com os R$ 120 milhões distribuídos em outubro do ano passado, chegamos a um dividend yield, ou dividendos sobre o valor da ação, de 13% em oito meses. Com uma das estruturas de capital mais saudáveis do setor, os lucros são menos afetados pelos pagamentos de dívidas e, assim, sobra mais para o acionista. Já a Mitre vai pagar R$ 47 milhões em dividendos até o fim de junho.
Direcional, bola cantada pela Empiricus
No relatório de 6 de janeiro de 2021 da newsletter Day One, a Empiricus incluiu a Direcional como uma das dez grandes surpresas do ano, apostando em volumosos lucros e sua consequente distribuição, o que, como já foi dito, acabou se concretizando. A avaliação era – e continua sendo – a de que a incorporadora vem sendo negociada a um preço muito barato.
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Esse desconto no preço da ação ganha muita relevância quando falamos de uma companhia com boa gestão e controle, altas margens e que foi capaz de driblar as dificuldades impostas pela pandemia.
Presente em doze estados brasileiros, a Direcional é uma das cinco maiores incorporadoras do país e opera nos segmentos de baixa e média renda. Um dos grandes “pulos do gato” da empresa foi usar a Riva, um de seus braços para o público de classe média, para ofertar financiamentos em condições próximas às do Casa Verde-Amarela (novo Minha Casa, Minha Vida), mas alcançando famílias com renda acima de R$ 7 mil, o teto do programa do governo.
Mitre, extremamente descontada
A incorporadora Mitre, apesar de seus 58 anos de existência, estreou na bolsa em 2020, com um IPO de R$ 1,18 bilhão. Focada no público de renda média-alta da Grande São Paulo, a empresa trabalha com um retorno sobre o patrimônio líquido superior aos padrões de mercado e investe, desde 2008, na profissionalização da gestão, apesar de ser controlada pela família Mitre.
No relatório do Palavra do Estrategista em que recomenda a compra de ações da incorporadora, Felipe Miranda a classifica como uma “belíssima empresa, com management sério e dedicado e extremamente descontada”.
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