Depois de ter passado ileso pela maré vermelha do mês de setembro, o mercado de fundos imobiliários não conseguiu escapar da correção em outubro, e terminou o mês como um dos piores investimentos. O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) recuou 1,08%, o segundo pior desempenho do mês entre os principais investimentos. No ano, até o fim de outubro, o índice acumulou baixa de 13,54%.
Assim como aconteceu com o mercado de ações, os fundos imobiliários saíam bem em outubro, até que as notícias sobre o avanço da segunda onda de coronavírus na Europa e nos Estados Unidos começaram a pipocar e jogar as bolsas novamente para o negativo.
Para novembro, as corretoras que acompanhamos no Seu Dinheiro mexeram bem pouco nas suas carteiras e se mostraram cautelosas, embora tenham feito várias trocas nas suas indicações de top 3.
Os fundos imobiliários preferidos para novembro
Para novembro, assim como em outubro, nenhum fundo imobiliário reinou sozinho. Tivemos um empate entre o BTG Pactual Logística (BTLG11) e o RBR Alpha Multiestratégia Real Estate (RBRF11), ambos com três indicações cada um.
Os dois foram acrescentados à carteira recomendada geral do Santander neste mês, também passando a integrar suas indicações de top 3. Na Mirae, no entanto, o BTLG11 foi retirado da carteira para dar lugar ao RBRF11. No fim das contas, o BTLG11 apareceu nos top 3 de Ativa, Guide e Santander, e o RBRF11 ficou entre os prediletos de Necton, Mirae e Santander.
Houve ainda três fundos com duas recomendações cada: Vinci Shopping Centers (VISC11), indicado por Guide e Mirae, mas retirado do top 3 do Inter; TG Ativo Real (TGAR11), recomendado por Ativa e Terra; e CSHG Logística (HGLG11), que aparece no top 3 de Mirae e Terra.
Confira a seguir os três fundos prediletos da carteira recomendada de cada corretora que participou da matéria neste mês:
BTG Pactual Logística (BTLG11)
Presente no top 3 das corretoras Ativa, Guide e Santander, o BTLG11 apareceu novamente como um dos FII mais indicados para o mês. Em outubro, teve alta de 4,60%.
O fundo é dono de dez galpões logísticos e tem, entre seus locatários, empresas como BRF, Femsa (fabricante da Coca-Cola), Natura e Itambé.
Mais de 90% da sua receita advém de contratos atípicos de locação - contratos de longo prazo (10 anos ou mais) que não contam com revisional de aluguel no meio do contrato e são considerados mais defensivos.
O BTLG11 adicionou dois galpões recentemente ao seu portfólio, ambos localizados no estado de São Paulo e já completamente locados, um via contrato típico e outro por contrato atípico.
"Com a nona emissão de cotas, o fundo adquiriu ativos (galpões logísticos) com elevado padrão construtivo, bem localizados e poderá diversificar a base de inquilinos", diz o Santander, em relatório, referindo-se à emissão de cotas encerrada no início deste mês.
O banco espera um retorno de dividendos de 6,6% para os próximos 12 meses, "bem acima da média" do segmento, atualmente de 5,8% ao ano.
A Guide lembra que o segmento logístico tem sido o mais defensivo desde o início da pandemia. O BTLG11 é o seu fundo preferido do setor, "visto seu amplo pipeline de aquisições, valor reprimido em ativos do portfólio e desconto de 15% a 20% VM/VP [relação entre valor de mercado e valor patrimonial das cotas] em relação aos seus principais pares", disse, em relatório.
RBR Alpha Multiestratégia Real Estate (RBRF11)
O RBRF11 foi um dos preferidos de Necton, Mirae e Santander. No mês passado, o fundo viu um recuo de 0,30%.
Trata-se de um fundo de fundos que investe em outros FII e também diretamente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), títulos de renda fixa atrelados ao mercado imobiliário. Seus retornos advêm tanto do ganho de capital quanto dos dividendos.
Atualmente, o fundo encontra-se mais exposto a fundos de lajes corporativas, considerando que, apesar da crise, a oferta de locação de lajes de alta qualidade em São Paulo não tem perspectiva de crescer no médio prazo, o que pode resultar numa manutenção ou aumento no valor dos aluguéis à medida que a economia for se recuperando.
Hoje, o fundo tem 57 outros fundos na carteira, sendo 70% deles de tijolo e o restante de papel. As principais posições são os fundos RBR Log (RBRL11); Tellus Properties (TEPP11), antigo SDI Properties (SDIP11); e Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11).
Segundo o Santander, o RBRF11 é uma alternativa de diversificação em vários FII por meio da aquisição de um único fundo. O banco lembra que o fundo tem um time de gestão experiente e uma estratégia de alocação bem definida, "permitindo inclusive o acesso indireto do investidor Pessoa Física em Ofertas Restritas (ICVM 476), cuja alocação é prioritariamente feita junto aos investidores institucionais, como é o caso do RBRF11", diz o Santander, que estima um retorno de 6,5% para o FII para os próximos 12 meses.
Retrospectiva
Em outubro, nenhum FII reinou absoluto, e quatro deles acabaram empatando nas indicações. Foram eles: BTG Pactual Logística (BTLG11), que fechou o mês com alta de 4,60%; o Vinci Logística (VILG11), que recuou 3,80%; Vinci Shopping Centers (VISC11), que avançou 0,30%; e o TG Ativo Real (TGAR11), que avançou 1,70%. Veja na tabela a seguir o desempenho em setembro de todos os fundos dos top 3 das corretoras no mês passado:
Carteiras recomendadas completas das corretoras
