Trio Faria Lima: Mastrocinque abriu o nome de três fundos que estão baratos devido ao home office e podem ter upside de ao menos 10%

Com a pandemia do coronavírus, a realidade do trabalho precisou ser modificada. O isolamento social colocou boa parte das pessoas em home office. Escritórios foram substituídos por grupos de Whatsapp, redes sociais, reuniões via Meets. E não demorou muito para que algumas empresas começassem a pensar sobre esse modelo como algo permanente.

Desde março dezenas de escritórios em localizações luxuosas foram devolvidos. Por que pagar caro por um espaço se os meus colaboradores podem trabalhar de casa, com produtividade equiparada? Foi o que alguns empresários pensaram… De fato, muitas pessoas não se imaginam mais indo ao escritório cinco dias por semana, batendo ponto e pegando trânsito de até 1h para chegar ao trabalho.

Por outro lado, é difícil visualizar o futuro corporativo sem o contato presencial das equipes, os bate-papos acalorados nos corredores e conversas despreocupadas na cozinha no horário de almoço. O escritório é, de certa forma, o lugar onde se molda a cultura de uma empresa.

Por isso, Alexandre Mastrocinque, autor da série Renda Imobiliária (acesse aqui) e um expert em fundos imobiliários, acredita que os mais ‘apressadinhos’ vão acabar queimando a largada… Claro que as coisas nunca mais serão as mesmas no pós pandemia. E os efeitos que ela irá causar certamente não serão iguais entre os diferentes tipos de empreendimentos e regiões.

Para ele, é certo que as localidades mais periféricas da cidade de São Paulo terão um futuro complicado pela frente. Mas não deve faltar inquilino nas áreas nobres. Nesse contexto, muitos fundos imobiliários que se desvalorizaram na crise ainda podem se reerguer. Esse é o caso de três fundos imobiliários que o Mastrocinque acrescentou recentemente às suas recomendações, bastante expostos à Faria Lima e também à região da Av. Paulista.

QUERO DESCOBRIR QUAIS SÃO OS TRÊS FUNDOS IMOBILIÁRIOS INDICADOS PELO MASTROCINQUE E LUCRAR COM RENDA NOS PRÓXIMOS MESES

Na visão de Mastrocinque, os fundos de lajes corporativas de forma geral foram penalizados durante a pandemia, sem distinções entre ‘ganhadores’ ou ‘perdedores’. No entanto, ele acredita que quem montar um bom portfólio exposto às melhores regiões de São Paulo agora irá ficar bem feliz nos próximos anos.

Por que investir em fundos de lajes agora?

Mastrocinque fez as contas e identificou que há três fundos desta categoria que estão mais baratos do que deveriam, e que devem voltar a se valorizar  em ao menos 10% quando o mercado imobiliário retornar à normalidade, em meados de 2021. De acordo com o analista, “é uma trinca que une rentabilidade, oportunidades de curto prazo e valorização”. O cotista ganha também com o pagamento de proventos, além da valorização.

Em meio a pandemia, ele avalia que o momento é favorável para comprar excelentes ativos a um preço justo. Em alguns casos, com preços bastante descontados. A seguir, eu falo um pouco sobre cada um dos fundos que ele está recomendando e quais são as vantagens em adquiri-los:

1. Fundo consolidado e com boa distribuição de proventos. O primeiro fundo indicado por Mastrocinque investe em lajes corporativas de qualidade, localizadas nas melhores regiões de São Paulo, como a Juscelino Kubistchek (JK), Av. Paulista e Vila Olímpia. Ele está fazendo agora a sua oitava distribuição de cotas, visando captar um montante de R$ 154 milhões. O dinheiro da captação deve ficar pouco tempo parado em caixa, pois o fundo informou que tem um pipeline de negociações já em andamento. Atualmente, ele possui cerca de 2,98 milhões de cotas distribuídas e uma base de aproximadamente 24,3 mil cotistas. Apesar disso, não é um dos fundos mais líquidos entre as indicações, o que dificulta um pouco a montagem e desmontagem de posições. 

• Pagamento de dividendos: último pagamento foi de R$ 0,85 por cota, gerando yield de 6%, em linha com seus pares.
• Valorização: desde 2003 registra valorização de 758,7% contra ganhos de 340,3% do CDI líquido, e 154,4% contra 180% do Ifix, a partir de 2010.
• Ponto forte: tem uma carteira de locatários diversificada, com ativos bem localizados e com qualidade técnica atraente.
• Ponto fraco: tem uma pequena parcela de ativos localizados no Rio de Janeiro, região que vive um momento mais complicado do que a cidade de São Paulo.

2. Fundo mais novo, com bastante liquidez. O segundo fundo de lajes indicado por ele é administrado por um banco e obtém renda com investimentos em ativos de alta qualidade nas maiores cidades do país, com predominância em São Paulo. É um fundo menor, mas que tem uma boa liquidez para o mercado de FIIs. Nos últimos pregões, ele negociou cerca de R$ 1,3 milhão diariamente, o que ajuda a fazer a montagem e desmontagem de grandes posições.

• Pagamento de dividendos: último pagamento foi de R$ 0,29 por cota, gerando yield de 4%, abaixo dos seus pares.
• Valorização: valorizou-se em 6,52% contra 12,7% do Ifix e 5,6% do CDI líquido.
• Ponto forte: tem edifícios novos entre seus ativos, localizados em regiões nobres e demandadas de São Paulo (Itaim Bibi e Vila Olímpia), com taxa de vacância zerada. 
• Ponto fraco: embora possa gerar um bom upside na futura distribuição de proventos, o fundo tem uma quantia que ainda não alocou e permanece em caixa, gerando ineficiência em rentabilidade. Assim que forem alocados, os proventos devem subir consideravelmente e a atratividade do fundo também.

3. Fundo menor e fora do radar dos investidores. O último fundo do trio Faria Lima é de gestão passiva e tem como objetivo o ganho de capital por meio de locação, arrendamento ou alienação de ativos imobiliários. Seu portfólio é composto por um único ativo de alta qualidade, localizado na Faria Lima, São Paulo, mas é pequeno - o que afeta a sua liquidez. Por isso, a montagem e desmontagem de posições devem ser feitas com muita cautela.

• Pagamento de dividendos: último pagamento foi de R$ 0,87 por cota, gerando yield de 5%, em linha com seus pares.
• Valorização: valorizou-se em 201,5% contra 122,8% do Ifix e de 87% do CDI líquido. 
• Ponto forte: o único empreendimento nas mãos do fundo tem uma enorme qualidade técnica e está localizado a poucos metros da Av. Brigadeiro Faria Lima e AV. Juscelino Kubitschek (JK), região mais nobre de São Paulo. Atualmente, está locado para importantes empresas brasileiras.
• Ponto fraco: os vencimentos e as revisionais de locação estão próximos. Por outro lado, a demanda pelo edifício do fundo é grande, então não deve ficar vazio.

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Como você pôde ver, são três ideias de fundos localizados predominantemente na Faria Lima e outras regiões nobres da cidade, mas com ‘pegadas’ bem diferentes entre si. Na visão de Mastrocinque, todos eles contam com ativos de altíssima qualidade e que estão com tudo para se tornarem alvo de aquisição nos próximos meses, quando o mercado retomar o processo de consolidação visto antes da pandemia.

Os tickers dos três fundos estão aqui

Ficou curioso para descobrir sobre quais são os fundos de lajes que o Mastrocinque está recomendando? Para ter acesso aos três tickers, basta clicar nesse link aqui. Mas, antes de ir e conferir toda a tese de investimento que ele preparou, devo te alertar que essa é uma publicação exclusiva da série Renda Imobiliária, a qual apenas assinantes têm acesso.

Nesta série, Mastrocinque e sua equipe se dedicam a fazer uma análise aprofundada dos fundos imobiliários. Eles avaliam o portfólio de ativos que possuem, contratos de aluguel, os riscos envolvidos e só então decidem se realmente vale a pena apostar neles. 

Para que você também possa se beneficiar do conteúdo, Mastrocinque decidiu te presentear com 7 dias de acesso gratuito à sua série. Lá, você irá encontrar os tickers dos fundos que eu citei aqui, mas não só isso. Também poderá consultar a carteira completa com os melhores fundos imobiliários do momento, acompanhar plantões de dúvidas, atualizações semanais das indicações, status dos FIIs e análises sobre o mercado imobiliário.

Se após os 7 dias de degustação livre você decidir não continuar, não tem problema. É só pedir 100% de reembolso e seguir com a sua vida. Mas, se decidir embarcar nessa e ter acesso aos melhores fundos para viver de renda, só vai precisar pagar 12x de R$ 5. 

QUERO TER ACESSO AO RENDA IMOBILIÁRIA E RECEBER AS MELHORES INDICAÇÕES DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS COM O  MASTROCINQUE

É um valor simbólico, quase nada perto do que você pode ganhar com as indicações feitas pelo Mastrocinque. Em pouco tempo, os dividendos que você receberá dos fundos irão pagar tudo o que você investiu na série. Ou seja, o Renda Imobiliária sairá praticamente sem custo, e será um ‘empurrãozinho’ para você conquistar a sua liberdade financeira.

Agora é com você. Deixo aqui o link para destravar o seu acesso ao relatório para conferir o trio Faria Lima, indicação mais quente do Mastrocinque, e a sua carteira completa de fundos imobiliários.

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