O que esperar para cada segmento do mercado imobiliário, segundo o BTG – e uma ação para ficar de olho

A temporada de balanços do terceiro trimestre de 2020 está nos mostrando quais empresas se saíram melhor do período mais agudo da crise do coronavírus durante o segundo trimestre. E um dos mercados que mais têm animado investidores e gerado perspectivas positivas é o setor imobiliário.

Os analistas do BTG Pactual Gustavo Cambauva, Elvis Credendio e Antonio Martins emitiram dois relatórios recentemente com as suas perspectivas para o setor como um todo e seus diferentes segmentos: shoppings, corporativo, logístico, residencial e pequenos escritórios e salas comerciais.

Eles destacaram alguns dados, falaram sobre as suas expectativas para os resultados do terceiro trimestre para as companhias do setor e até se mostraram particularmente otimistas com o balanço de uma companhia em específico: a construtora e administradora de condomínios logísticos LOG.

A visão dos analistas é otimista para quase todos os segmentos, com exceção dos pequenos escritórios e salas comerciais, que ainda vivem um momento de sobreoferta nos principais mercados (São Paulo e Rio).

As administradoras de shoppings ainda se encontram em uma situação delicada, embora já vejam melhora. A visão é mais positiva para os demais segmentos, sobretudo o logístico.

Veja a seguir a visão do BTG para cada um desses segmentos, de acordo com os relatórios setoriais:

Shopping Centers

As vendas estão se recuperando gradualmente e agora temos 100% dos shoppings reabertos. O foco, agora, deve ser nos horários de funcionamento, uma vez que muitas cidades ainda têm algum tipo de restrição, e tal fator é muito correlacionado com as vendas, diz o BTG.

Os analistas acreditam que os resultados do terceiro trimestre ainda devem ser fracos, uma vez que alguns shoppings ainda estiveram fechados em julho. Mas uma recuperação está a caminho.

"Esperamos uma queda significativa nas 'vendas mesmas lojas' e 'aluguéis mesmas lojas' (cerca de 40% de declínio para a maioria das companhias), mas acreditamos que setembro deve ser muito melhor, com vendas cerca de 20% abaixo dos níveis pré-covid (com outubro melhorando ainda mais). Em termos de vacância, esperamos uma leve alta de cerca de 100 pontos-base (o que ainda é baixo)", dizem os analistas.

Os dados do Índice Cielo do Varejo Ampliado (ICVA) mais recentes mostram que as vendas no Norte e no Nordeste já superaram os níveis anteriores aos da pandemia, e que as vendas no país estão pouco abaixo dos níveis pré-crise.

Apesar disso, o banco aponta um dilema: embora considere que os preços das ações do setor estão atrativos, não descarta a possibilidade de novos descontos em razão de vacância ou inadimplência.

Imóveis corporativos e logísticos

Na opinião dos analistas do BTG, os segmentos de imóveis corporativos e logísticos devem ter um terceiro trimestre de resultados melhores, uma vez que a maioria dos descontos e adiamentos de aluguéis concedidos no segundo trimestre já haviam sido removidos.

Os níveis de vacância e inadimplência também não aumentaram. "Na verdade, para o setor logístico, esperamos aumento da demanda por centros de distribuição (principalmente puxada por companhias de e-commerce). No segmento de escritórios, a demanda por novos espaços tem estado fraca, uma vez que a maioria das empresas está adiando investimentos", diz o relatório.

Para o BTG, o principal destaque positivo da temporada de balanços do terceiro trimestre deve ser a LOG, companhia que atua na construção e gestão de condomínios logísticos, em razão da "resiliência dos aluguéis de imóveis logísticos, redução da taxa de vacância e forte pipeline de novos projetos".

Imóveis residenciais

Os analistas destacaram dois dados: o Índice Nacional de Custos da Construção (INCC), índice de inflação calculado pela FGV, e a inadimplência dos financiamentos imobiliários.

O INCC foi de 1,50% no mês de outubro, sendo que os preços do item "materiais, equipamentos e serviços" tiveram alta de 3,04%. Os analistas do BTG acreditam que, embora essa alta possa pressionar os custos de construção, as construtoras têm sido capazes de repassá-los para os seus preços, uma vez que a demanda por novas moradias continua forte.

Quanto à taxa de inadimplência, o índice de agosto foi de 1,2%, inferior à taxa de julho, de 1,3%. Durante os primeiros meses da pandemia, a taxa chegou a cerca de 2,5%. Os analistas do BTG destacam que as taxas estão caindo a níveis mais confortáveis, abaixo da média histórica, apesar do ambiente macroeconômico mais desafiador.

Na visão do banco, a chamada "affordability" (acesso ao crédito imobiliário) nunca esteve tão boa, traduzindo-se em dados positivos de crédito em todo o setor. O fato de os financiamentos em média não ultrapassarem 70% do valor do imóvel também é visto como um fator conservador, o que reduz o risco sistêmico.

Pequenos imóveis comerciais

Já para os imóveis comerciais que não são de alto padrão, como pequenos escritórios e salas comerciais, o cenário já não é tão animador. Os analistas do BTG destacaram dados do Índice FipeZap, que se baseiam em preços anunciados para aluguel e venda de imóveis.

Em setembro, os preços anunciados de imóveis comerciais com até 200m² tiveram alta de 0,11% ante o mês anterior, mas os aluguéis anunciados tiveram queda de 0,22% na mesma base de comparação.

Nos últimos 12 meses, os preços de venda e aluguel tiveram recuos reais (descontada a inflação) de 3,9% e 4,2%, respectivamente (considerando-se um IPCA de 3,1%).

"Nos principais mercados, São Paulo e Rio, nós alertamos que os preços de venda dos escritórios recuaram, em um ano, 2,8% e 6,5% (em termos reais), enquanto que o retorno de aluguéis (valores dos aluguéis divididos pelos preços de venda) são de 5,4% e 4,9% ao ano, respectivamente", diz o relatório.

Segundo os analistas, o mercado de pequenos espaços comerciais ainda sofre com o excesso de oferta no Rio e em São Paulo. "E com um cenário mais difícil em meio aos impactos econômicos da covid-19, deve levar mais tempo para ver recuperação em preços ou aluguéis", dizem.

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