Vale a pena investir em shopping centers? Confira uma oportunidade no segmento imobiliário de melhor performance em 2022

Se me perguntarem qual o segmento imobiliário com os melhores resultados em 2022, a resposta é clara: shopping centers.

Após grande impacto da pandemia, os últimos seis meses tem relembrado os investidores sobre a resiliência do setor, bem como a capacidade dos operadores.

De acordo com a Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers), o setor apresentou crescimento de 34,8% nas vendas no primeiro trimestre se comparado ao ano anterior.

Trata-se do primeiro resultado positivo para o período desde o início da pandemia. Após esses dados, a Associação revisou a perspectiva de vendas para o ano, saltando de 13,8% para 17,3% na comparação com 2021.

Conforme esperado, essa reação está atrelada ao aumento do fluxo de visitantes nos empreendimentos, especialmente após o avanço contundente do programa de vacinação.

Segundo semestre dos shopping centers indica desempenho melhor que o esperado

Ao que tudo indica, o segundo trimestre também se mostra acima das expectativas.

A antecipação do clima frio, aliado ao bom ritmo de vendas nas datas comemorativas (Dia das Mães e Dia dos Namorados), traz maior otimismo aos lojistas para a continuidade dessa retomada.

Isso sem contar a perspectiva de consolidação do setor.

Além da fusão entre Aliansce Sonae e BR Malls, que promete criar o maior player de shoppings do Brasil, temos observado diversos fundos imobiliários atuando no mercado de M&A, em busca de maior diversificação do portfólio. 

Em bolsa, o setor de shopping centers segue instável

Embora o momento seja positivo, os preços dos FIIs e ações de shoppings seguem trajetória volátil em Bolsa. Entre os players mais líquidos, apenas Multiplan (MULT3) registra alta significativa no período, na casa de 20%. Quase todo o restante negocia com queda ao longo do ano.

Um dos fatores que justificam essa performance é a escalada dos juros (especialmente os com vencimentos longos).

Com os juros altos, a economia desacelera e as pessoas perdem grande parte de seu potencial de compra.

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Este cenário poderá ser visto já no próximo semestre, no qual temos a ausência (teórica) de novos estímulos do governo e uma base comparativa mais exigente.

Ainda assim, interpreto que o setor tenha sido exageradamente castigado ao longo dos últimos meses, especialmente considerando a melhora nos resultados (acima das estimativas) e o histórico dos players.

Olhando para múltiplos como Preço/Lucro e Preço/Patrimônio das ações, enxergamos valores próximos às mínimas históricas. 

Relação risco x retorno é mais favorável a empresas listadas em bolsa do que a FIIs

Para quem deseja se posicionar no setor, hoje vejo uma relação risco vs retorno mais favorável para as companhias listadas do que os fundos imobiliários. Aliás, talvez este seja o único setor no qual podemos comparar veículos distintos.

Primeiro, é inevitável citar que os portfólios das companhias são mais qualificados que dos FIIs. Além de imóveis dominantes em suas regiões, eles são administrados por equipes capacitadas no dia a dia (no Brasil, estamos falando de pessoas com referência global). Enquanto nos fundos, as gestoras normalmente delegam a administração dos empreendimentos a terceiros.

Outro ponto importante é a liquidez: em média, o volume diário negociado pelas ações supera em 40 vezes a cesta de FIIs mais líquidos da indústria.

É claro que os FIIs possuem algumas características exclusivas, tal como a periodicidade mensal de dividendos e sua isenção de imposto de renda. Ainda assim, quando olhamos os preços por metro quadrado de cada portfólio, não vejo uma assimetria favorável para nossos queridos fundos neste momento.

O quality em oferta: Iguatemi (IGTI11)

Na última semana, a Iguatemi (IGTI11) divulgou ao mercado a prévia de seus indicadores de abril e maio. Além disso, tivemos uma conversa com o CFO da companhia, Guido Oliveira, para entrarmos em detalhes acerca dos resultados e suas perspectivas para os próximos meses.

Entre abril e maio, as vendas totais registraram um crescimento de 33,8% e 31,9%, respectivamente, em relação ao mesmo intervalo em 2019 – de todo o portfólio, sete ativos apresentaram crescimento das vendas acima de 40% no período.

Diante da forte performance nas vendas, o resultado dos aluguéis também evidenciou boa recuperação, com a retirada de quase todos os descontos – o que resta está concentrado em entretenimento e praça de alimentação. O aluguel de mesmas lojas (SSR) cresceu 58,4% e o aluguel de mesmas áreas (SSA), 45,7%. Vale citar que o IGP-M acumulado no período (três anos) foi de 61,6%, portanto, estamos falando do repasse quase integral do indexador, algo que nem todos os players chegam perto.

Mesmo com a alta dos aluguéis, a companhia tem sido capaz de controlar o custo de ocupação e a inadimplência dos lojistas, indicadores fundamentais para o desempenho de curto prazo.

Iguatemi dispensa apresentações

A apresentação de Iguatemi dispensa detalhes. São quase 470 mil metros de área bruta locável (ABL) distribuídos em empreendimentos premium, tal como JK Iguatemi e Pátio Higienópolis.

Nos últimos três anos, a companhia iniciou sua linha digital com o Iguatemi 365, e-commerce de marcas premium com ticket elevado.

Neste caso, as vendas seguem em um ritmo de crescimento interessante, impulsionadas pelo aumento da variedade de marcas e dos contratos de exclusividade, como no caso da Tiffany.

Contudo, os gastos com marketing e tecnologia tem se intensificado para melhorar a eficiência no mercado digital – segundo a companhia, a operação deve atingir um breakeven até o início de 2024.

Enquanto isso, o portfólio físico da Iguatemi segue com 93% de ocupação, com perspectivas de chegar em 96% até o fim do ano. O percentual de hoje está abaixo da média dos pares, justificado pela intenção da gestão de não fechar contratos “a qualquer preço”, o que faz sentido quando olhando para o longo prazo (historicamente, o leasing spread de Iguatemi é IGP-M + 1%).

No geral, apesar do cenário turbulento de pressões inflacionárias e alta de juros, Iguatemi vem dando sinais sólidos de recuperação em suas operações, superando os níveis pré-pandemia em termos reais, o que demonstra a resiliência do seu portfólio. Mesmo com a provável perda do poder de compra da população nos próximos meses, Iguatemi se mantém mais confortável pelo posicionamento em alta renda.

Um bom ponto de entrada no setor de shopping centers

Pensando em valuation, as ações de IGTI11 negociam a um Preço/FFO convidativo de 12 vezes para 2022, sustentado por um forte desempenho operacional ao longo do ano.

Em termos de valor por metro quadrado, a companhia negocia a atrativos R$ 13,5 mil – de acordo com o modelo, temos um potencial de valorização na casa de 20% para o ativo, o que seria suficiente para encurtar o desconto em relação ao principal par, Multiplan (MULT3).

Em suma, é bem verdade que o cenário macro ainda representa um risco para as ações brasileiras, inclusive para os shoppings. Para o 2T22 especificamente, vale mencionar que Iguatemi sofrerá um impacto financeiro relevante pela posição da Iguatemi nas ações de Infracommerce (IFCM3), que caem cerca de 70% no trimestre.

Considerando uma perspectiva de longo prazo, enxergo um momento oportuno de posicionamento no papel, que historicamente gera bons retornos aos acionistas.