O encerramento das operações de garantia de aluguel do QuintoAndar, o QuintoCred, oferecido a imobiliárias parceiras, pegou o mercado de locações de surpresa. A medida interrompe 45 mil contratos ativos, que terão de buscar outras opções de garantia para substituir a oferecida pela startup imobiliária.
Isso significa que todos esses inquilinos terão de encarar a dor de cabeça de procurar um fiador? Ou pior, arcar com os custos — sem volta — do seguro-fiança, ou com a insegurança da caução?
Não necessariamente. O mercado imobiliário evoluiu nos últimos anos e atualmente oferece outras opções de garantia de aluguel. As novidades vão de soluções atreladas a investimentos rentáveis, que acompanham os juros, até opções mais simplificadas, por meio de análise de crédito.
O Seu Dinheiro foi atrás de especialistas para entender quais as vantagens para os inquilinos e os proprietários das novas garantias de aluguel oferecidas por empresas como Loft, QuintoAndar e CredAluga, e também destrinchar os modelos tradicionais de fiador, caução e seguro-fiança.
Para esta matéria, ouvimos Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário; Rochelle Ricci, sócia do escritório Machado Associados; João Melhado, diretor de políticas públicas da Loft; Daniel Santos, co-CEO da CredAluga; e Paulo Marques, coordenador-geral do Tesouro Direto.
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As novas garantias de aluguel
De acordo com o Índice de Confiança no setor Imobiliário da Loft, feito em parceria com a Offerwise, a caução é a modalidade de garantia mais utilizada pelos brasileiros em contratos de aluguel, escolhida em 23% dos casos.
Entretanto, “nenhum tipo de garantia” aparece em segundo lugar, chegando a 19% dos casos, de acordo com o levantamento realizado em abril de 2025, nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre.
Seguro-fiança (16%), fiador (14%), título de capitalização (7%), outros (7%) e cessão fiduciária (4%) aparecem na sequência. Há também 10% que responderam “não sei”.
Para as fontes, os dados ilustram a “avenida de oportunidade” para se trabalhar novas garantias de aluguel no Brasil. Isso porque, mesmo as modalidades mais tradicionais e antigas não são amplamente utilizadas.
Opções da Loft
A Loft é uma empresa de tecnologia do mercado imobiliário. Sua plataforma é intermediária para compra, venda e locação de imóveis. Imobiliárias de todo o país podem se cadastrar para usar as soluções de anúncio, distribuição e gestão da startup, incluindo suas opções de garantia de aluguel.
Para locação, além das opções tradicionais de caução, seguro-fiança, fiador e títulos de capitalização, a Loft tem duas modalidades próprias: a Fiança digital Loft e a Garantia Investe. As duas opções servem para imóveis comerciais e residenciais.
- Fiança digital Loft
A Fiança digital Loft é baseada em uma análise de crédito feita pela empresa em parceria com a CredPago. Segundo a Loft, são necessários documentos básicos de renda e consulta ao CPF.
- Para o proprietário, é possível escolher o plano de alta cobertura que chega a até 35 vezes o valor do aluguel, com gestão jurídica inclusa. O valor da fiança é pago pelo inquilino, e o locador só precisa comprovar, por meio da imobiliária, a inadimplência ou dano para receber o valor devido.
- Para o inquilino ficam todos os custos: a fiança tem uma taxa de adesão única de R$ 120, e um custo de 12% a 15% do contrato de aluguel de 12 meses. O valor pode ser parcelado e se somar ao aluguel, condomínio e IPTU. Não há qualquer devolução e a renovação é anual.
A solução é uma versão da Loft para o seguro-fiança tradicional. Ao invés de contratar com uma seguradora, o contrato é feito com a própria empresa de tecnologia e pode ser solicitado pelas mais de 10 mil imobiliárias parceiras por todo o país.
A Loft afirma que a fiança digital é o seu carro-chefe dentre as opções de garantias de aluguel.
- Garantia Investe (Tesouro Direto)
Outra possibilidade viabilizada pela startup, desta vez em parceria com o Tesouro Direto e a corretora Warren, é o Garantia Investe.
Trata-se do produto desenvolvido pela Loft para uma solução criada pelo Tesouro Direto no final do ano passado, o TD Garantia, destinada a garantir operações de crédito, como é o caso da locação de imóveis.
Assim, nada impede que outras empresas imobiliárias além da Loft venham a oferecer produtos similares ao Garantia Investe para fiança de contratos de aluguel. Mas, por enquanto, a startup é a única com um produto deste tipo.
O Garantia Investe é uma opção atrelada a um investimento, com potencial de ser a “caução do futuro”, segundo a Loft.
A parceria com o Tesouro Direto e a Warren garante que o valor a ser utilizado como depósito seja devidamente aplicado em um investimento — normalmente o Tesouro Selic, mas também por ser Tesouro IPCA+ ou Tesouro Prefixado.
O investimento é registrado na bolsa brasileira, a B3, com a restrição de uma aplicação atrelada a um contrato de garantia de aluguel, de modo que esse valor só pode ser resgatado pela Warren, mediante comprovação de quebra do contrato de aluguel.
Caso o inquilino saia do imóvel antes do prazo, não há taxa para resgate do depósito, o investimento é desfeito sem prejuízos.
- O proprietário consegue estabelecer o valor que vai ser depositado como garantia até um máximo de R$ 2 milhões. Pode ser o equivalente a seis meses de aluguel, 12 meses ou mais. No caso de quebra de contrato, a imobiliária deve entrar em contato com a Warren para comprovar o problema e solicitar o resgate do valor necessário para cobrir.
- Para o inquilino, é uma garantia sem análise de crédito ou comprovação de renda. Tem uma taxa única de 5,7% a ser descontada do total depositado, mas que pode ser compensada com o rendimento da aplicação financeira. A renovação não é automática. Quando o contrato de locação acaba e é renovado, deve ser feita uma nova garantia, com novo depósito e mais um desconto de taxa — mas o valor depositado é devolvido ao final da locação, somado aos rendimentos.
Para Marcelo Tapai, as duas soluções oferecem segurança jurídica, mas requerem uma condição financeira maior por parte do inquilino. No caso da fiança, pelo encarecimento mensal do aluguel devido às parcelas da fiança, e no caso do Garantia Investe, pelo desembolso inicial para aplicar no Tesouro Direto.
Entretanto, para quem tem recursos, ele vê o rendimento do Garantia Investe como uma solução melhor para o inquilino, enquanto a Fiança Loft é uma solução melhor para o proprietário.
Lembrando que aplicações no Tesouro Direto, mesmo sendo um mecanismo de garantia de aluguel, têm incidência do Imposto de Renda, segundo a tabela regressiva — para contratos de 30 meses, a incidência é de 15% sobre os rendimentos no momento do resgate, pelas regras atuais.
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CredAluga FIF (fundo de investimento)
Enquanto o Garantia Investe é uma aplicação direta em títulos do Tesouro Direto, a startup CredAluga criou um fundo de investimento em que as cotas são usadas como garantia de aluguel.
O Credaluga FIF para Garantia de Locação Imobiliária atende às regras de cessão fiduciária de cotas de fundos da Lei do Inquilinato (8.245/91) e funciona de modo similar ao Garantia Investe.
O locatário compra cotas do fundo no valor estabelecido para depósito de garantia; o investimento fica travado, rendendo conforme as aplicações do fundo; em caso de quebra de contrato, o montante necessário para cobrir o prejuízo é resgatado; e, ao fim do contrato, todo valor (caso não tenha acontecido resgate parcial ou total) é devolvido, somado aos rendimentos.
- Para o proprietário, os benefícios são de conseguir determinar o total a ser depositado como garantia, com o registro da cota como comprovante anexado ao contrato. O resgate em caso de prejuízo é o de sempre: por meio da imobiliária e com provas.
- Para o inquilino, é mais uma garantia sem análise de crédito ou comprovação de renda, com a possibilidade de conseguir uma boa rentabilidade no valor aplicado ao final do contrato. A CredAluga não cobra taxa de adesão ou comissão, apenas a taxa de administração anual do fundo, que é de 3,7% ao ano. Em caso de saída antecipada do imóvel e liquidação das cotas, não há multas.
A aplicação mínima é de R$ 3 mil e não há aplicação máxima. Daniel Santos, co-CEO da CredAluga, afirma que o maior aporte desde que o fundo foi lançado, em junho de 2024, foi de R$ 350 mil, como garantia de dez meses por uma cobertura em São Paulo. A média, no entanto, tem sido de depósitos de R$ 40 mil.
Em junho de 2025, o fundo somava R$ 20 milhões sob gestão, com 241 cotistas. Suas aplicações eram majoritariamente (97%) em Tesouro Selic. Entretanto, a rentabilidade ficou um pouco abaixo do CDI — que é o índice de referência que acompanha os juros — e da poupança.
O CredAluga FIF rendeu 7,25% até junho, a poupança rendeu 8,16% e o CDI rendeu 12,06% nos 12 meses desde o lançamento.
Como fundo de investimentos, também incide a cobrança do Imposto de Renda sobre os rendimentos, conforme a tabela regressiva. A tributação para aplicações de 30 meses é de 15% no resgate, segundo as regras atuais.
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Garantia do QuintoAndar (Fiança Garantida)
O QuintoAndar tem um modelo de fiança que segue valendo para os seus contratos de administração própria, mesmo após o cancelamento do serviço para terceiros.
A Fiança Garantida funciona como um seguro que protege o proprietário contra a inadimplência do inquilino — o risco é assumido pela própria empresa, que reembolsa o locador e negocia a dívida com o locatário.
O serviço requer uma análise de crédito. Se o inquilino tiver a renda aprovada para o aluguel solicitado, o QuintoAndar pode determinar uma locação sem garantia ou estipular um valor a ser pago como fiança.
Não há clareza sobre como essa avaliação de crédito é feita pela empresa, nem quais critérios são atribuídos para a isenção da fiança ou cobrança. O Seu Dinheiro tentou falar com o QuintoAndar, mas a empresa não quis participar da reportagem.
A informação pública é que o valor é calculado com base no perfil de crédito do inquilino e nas características do imóvel, podendo variar entre 5% e 7,5% do valor do contrato, a ser pago à vista ou parcelado.
Vale ressaltar que o QuintoAndar também é uma plataforma intermediária. Diferentemente da Loft, que disponibiliza apenas imóveis de imobiliárias parceiras para locação, o QuintoAndar trabalha com cadastros próprios e responde apenas por eles. A Fiança Garantida só é aplicada a esses imóveis.
Para as locações de imobiliárias parceiras são empregados os modelos de garantia de aluguel tradicionais, após o fim do QuintoCred — e a startup não responde por essas locações.
- Para o proprietário, a Fiança Garantida — quer tenha um valor estabelecido ou isenção — cobre principalmente o risco de inadimplência no aluguel, IPTU e condomínio (se for cobrado junto ao aluguel). Porém, danos ao imóvel são uma cobertura mais sensível, pois depende da avaliação do QuintoAndar em relação a esse prejuízo.
- Já o inquilino está sujeito a avaliação de crédito para saber se terá isenção ou cobrança deste custo de fiança. Caso haja cobrança, é um dinheiro pago que não terá volta.
Os advogados consultados pelo Seu Dinheiro ponderam que o QuintoAndar é uma plataforma que tem como objetivo facilitar processos, mas, na prática, se isenta de muitos problemas que podem ocorrer durante a vigência dos contratos — como é observado com outras plataformas intermediárias de serviços, como Uber ou iFood, por exemplo —, e isso deve ser considerado pelos locadores.
Entretanto, para os proprietários, os especialistas avaliam que há vantagens, principalmente porque é possível pagar serviços complementares, como a Proteção QuintoAndar, que cobra de 5% e 8% do valor do aluguel, mas garante a cobertura de danos ao imóvel em até R$ 50 mil.
Garantias de aluguel tradicionais
De modo geral, os especialistas consideram que as novas garantias de aluguel buscam suprir deficiências que as modalidades antigas apresentam, como baixo rendimento e insegurança em relação à caução, custo alto do seguro-fiança por seguradoras e a burocracia com fiadores.
Fora que não é todo mundo que tem alguém na família que seja dono de imóvel quitado e disposto a servir como fiador em uma locação.
Caução
A caução é a pior modalidade de garantia de aluguel, segundo os especialistas consultados pelo Seu Dinheiro — é ruim para o inquilino, mas pior ainda para o proprietário.
Segundo a Lei do Inquilinato, a caução requer o depósito antecipado de três meses de aluguel, a ser depositado na caderneta de poupança, para cobrir possíveis casos de inadimplência no aluguel, condomínio ou danos ao imóvel. Caso não haja nenhum problema, o inquilino recebe o valor de volta, acrescido do rendimento, ao fim do contrato.
- Para os proprietários, três meses de aluguel é um valor baixo para cobrir quaisquer dos problemas citados ou outros. Segundo o advogado Marcelo Tapai, na prática os donos dos imóveis ficam no prejuízo se houver a necessidade de judicialização em casos de despejo.
- Para os inquilinos, há o risco de aplicação indevida da caução pela imobiliária, ao não fazer o depósito em uma caderneta de poupança adequada, como diz a lei. Outro problema é o baixo rendimento da aplicação, que não pode ser substituída por investimentos mais rentáveis.
De modo geral, os especialistas avaliam a caução como uma garantia de aluguel falha para os dois lados.
Seguro-fiança
O seguro-fiança é a modalidade que ganhou mais espaço nos últimos anos. Segundo dados da Confederação Nacional das Seguradoras (CNseg), a modalidade cresceu 195% entre 2020 e 2024, alcançando R$ 1,9 bilhão em total de contratos no Brasil.
Trata-se de uma garantia que exige a contratação de uma seguradora para firmar uma apólice com regras específicas.
- Para os proprietários é uma das melhores soluções. Eles podem exigir uma cobertura completa, que abarque aluguel, condomínio, IPTU e danos ao imóvel. Os especialistas afirmam que a comprovação de sinistro para acionar o seguro é simples, e não costuma dar problema.
- Para os inquilinos, trata-se da pior modalidade, pois é a mais cara e não há chance de recuperar o valor, que gira em torno de 15% a 18% do contrato inteiro de aluguel. Normalmente, soma-se a parcela do seguro-fiança ao valor do aluguel, do condomínio e do IPTU, como mais uma despesa.
Tapai afirma que o crescimento da modalidade é justamente pela preferência dos proprietários, mas o custo adicional, de um dinheiro que não pode ser recuperado, é ruim para os locatários.
O que tem acontecido, segundo o advogado, é de o inquilino fazer uma apólice mais simples, sem a cobertura completa, para diminuir os custos. Na hora de acionar o sinistro diante de um problema, a surpresa fica para o locador.
Fiador
A garantia de aluguel com fiador prevê que uma terceira pessoa — o fiador — se responsabilize legalmente por cumprir as obrigações do contrato caso o inquilino não pague. O fiador responde com seus próprios bens, inclusive seu imóvel residencial.
- Para o proprietário, os especialistas avaliam como uma garantia média. Teoricamente, a terceira pessoa garante o pagamento em caso de inadimplência ou danos ao imóvel. Porém, quando a situação chega a esse ponto é necessária uma ação judicial para obtenção dos valores.
- Para o inquilino, embora seja a melhor opção em termos financeiros, já que não é preciso desembolsar nenhum valor, não é fácil conseguir uma terceira pessoa que aceite arriscar seus bens pessoais. Existe também a possibilidade de saída do fiador no meio do contrato, que deixa o locatário na mão.
“Fiador é o melhor dos mundos para o inquilino”, diz Ricci. “Mas para o proprietário pode terminar mal. Não raro o fiador briga na Justiça para não cumprir essa obrigação. Argumentar que o imóvel serve de garantia é irreal. Patrimônio imobiliário não é simples de acessar, não é um recurso líquido.”
Título de Capitalização
Segundo a Lei do Inquilinato, o título de capitalização é uma versão da caução. A diferença é que a lei não fixa um valor para depósito, de modo que é acordado entre as partes — geralmente fica entre 6 a 12 meses de aluguel, dependendo da exigência do proprietário.
A contratação também é feita por meio de uma seguradora, que fornece o termo de capitalização a ser utilizado como comprovante da garantia, anexado ao contrato de locação.
- Para o proprietário trata-se de uma garantia mais sólida que a caução, pois permite um depósito maior. O resgate em caso de inadimplência ou danos ao imóvel é simples, basta acionar a seguradora com comprovante e orçamento para resgatar o valor necessário.
- Para o inquilino, se a caução rende pouco na poupança, o título de capitalização rende menos ainda, porque incide apenas a Taxa Referencial (TR, atualmente próxima de zero). Além disso, tem multa de até 10% do valor total em caso de resgate antecipado e taxas de emissão e administração — que podem diminuir em até 20% o total aplicado.
De um lado, trata-se de uma garantia mais segura que a caução, e ao menos parte dos recursos retorna ao inquilino no fim do contrato. Porém, o valor que entra no título de capitalização pode sair menor, pois o rendimento é tão baixo que dificilmente irá cobrir as taxas.
Existem os sorteios mensais — que são um “atrativo" para esses títulos —, mas a probabilidade de ganhar é equivalente a qualquer jogo de loteria.
Comparação das garantias de aluguel
A seguir, comparamos as novas e tradicionais modalidades de garantias de aluguel. Para a simulação, consideramos um aluguel de R$ 2 mil mensais, para um contrato de 30 meses.
Novas garantias de aluguel
Para as novas garantias de aluguel, os cálculos levaram em conta um depósito de 10 meses. A estimativa de retorno, quando há a devolução do principal mais uma rentabilidade, já considera a incidência de 15% do Imposto de Renda sobre os rendimentos ao final do contrato.
| Garantia de aluguel | Custo da garantia para o inquilino | Reembolsável? | Estimativa de retorno |
|---|---|---|---|
| Fiança Digital Loft | R$ 7.200 a R$ 9.000 + R$ 120 adesão | Não | Sem retorno |
| Garantia Investe (Tesouro Selic 2028) | R$ 20.000 | Sim | R$ 26.602* |
| Fundo CredAluga | R$ 20.000 | Sim | R$ 23.676** |
| Fiança Garantida QuintoAndar | R$ 3.000 a R$ 4.500 | Não | Sem retorno |
** Considerado rendimento informado de 7,25% ao ano, menos a taxa de administração de 3,7% ao ano.
Fonte: ChatGPT, conforme input pelo Seu Dinheiro.
Garantias de aluguel tradicionais
No caso das garantias tradicionais, consideramos os três meses de aluguel que costumam ser praticados no caso da caução e 10 meses no caso do título de capitalização.
| Garantia de aluguel | Custo da garantia para o inquilino | Reembolsável? | Estimativa de retorno |
|---|---|---|---|
| Caução | R$ 6.000 | Sim | R$ 7.300* |
| Seguro-fiança | R$ 9.000 a R$ 10.800 | Não | Sem retorno |
| Fiador | Não há | Não se aplica | Sem retorno |
| Título de Capitalização | R$ 20.000 | Sim | R$ 20.912** |
** Isento de IR, considerado um rendimento de 1,8% no ano.
Fonte: ChatGPT, conforme input pelo Seu Dinheiro.