O fundo imobiliário (FII) Cartesia Recebíveis Imobiliários (CACR11) passou por uma reprecificação de quatro de seus certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), que juntos representam 56,87% da carteira do fundo. O valor de mercado desses ativos caiu de R$ 247,3 milhões para R$ 186,6 milhões, uma redução de R$ 60,7 milhões, segundo comunicado do administrador, o Banco Daycoval.
A reprecificação gerou preocupações entre investidores, pois os CRIs cortados estão ligados a projetos imobiliários na Bahia — Santo André, Savoie e Itaparica — e ao empreendimento Real Park.
Esses imóveis tiveram a incorporadora original substituída por outro grupo, o Grupo Sian, e passaram por reestruturação nos projetos, incluindo plantas, arquitetura e aproveitamento do terreno. As mudanças também atrasaram as vendas em mais de um ano.
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O corte no valor de mercado dos CRIs do CACR11 veio após mudanças na estrutura de garantias dos títulos de dívidas e das reorganizações societárias das empresas responsáveis pelos empreendimentos que receberam os recursos. O Daycoval concluiu que houve uma deterioração da qualidade de crédito dos CRIs com esses movimentos, o que justificou o corte na precificação dos ativos.
Entretanto, o banco administrador do FII afirmou que mantém diálogo regular com a Cartesia, que se mostra confiante em relação às perspectivas dos empreendimentos e tem a expectativa de materialização, nos próximos meses, de fatos que possam contribuir para uma precificação mais favorável dos CRIs.
O que diz a gestora do CACR11
Apesar do corte anunciado, a Cartesia Investimentos, gestora do fundo, esclareceu que a medida não reflete deterioração nos ativos. Segundo a gestora, a redução no valor de mercado foi apenas uma reavaliação realizada pelo Banco Daycoval e não compromete a qualidade das garantias dos CRIs.
A Cartesia afirma que a mudança societária e a reestruturação dos projetos trouxeram melhorias significativas, elevando o valor geral de vendas (VGV) dos imóveis de cerca de R$ 476 milhões para R$ 1 bilhão.
A gestora ressaltou ainda que os CRIs Santo André, Itaparica e Savoie possuem garantia cruzada, o que significa que os resultados financeiros dos empreendimentos só poderão ser recebidos integralmente após a conclusão de todas as obras e quitação das operações financeiras.
A Cartesia também afirmou que contratou uma empresa internacional independente para avaliar os projetos, e os relatórios serão disponibilizados ao mercado.
Como ficam os dividendos do FII
O CACR11 tem patrimônio líquido de R$ 453 milhões e 24,5 mil cotistas. O fundo investe apenas em instrumentos de dívida para incorporadoras.
Sobre os rendimentos, a gestora Cartesia reafirmou sua meta para o semestre: R$ 1,30 a R$ 1,40 por cota.
Quanto a oscilação recente nos preços das cotas, que chegaram a uma queda de quase 30%, passando de R$ 82,01 em agosto para uma mínima de R$ 62,30 em setembro. A gestão destacou que os CRIs considerados de risco pelo mercado influenciaram essa volatilidade, mas que se trata de um “ataque especulativo” às cotas do fundo.
*Com informações do Broadcast e do Estadão.