Vem novo FII por aí: construtora aposta em residenciais para aluguel e anuncia novo fundo imobiliário na bolsa

O mar do mercado imobiliário não está para peixes nos últimos meses. A alta da taxa de juros no país vem dificultando o desempenho dos fundos imobiliários na bolsa. O Ifix – principal índice de FIIs na B3 – apresentou queda de mais de 3% só em janeiro. 

Porém, a construtora Neoin enxerga o cenário atual como uma oportunidade. Durante evento realizado na noite de terça-feira (4), a companhia anunciou a expansão da empresa para o grupo NeoBR e a criação do primeiro fundo imobiliário da companhia.

Inicialmente, o Neo BR Real Estate está sendo lançado para investidores institucionais e qualificados. Contudo, segundo Ricardo Veles, consultor do FII, o fundo já tem data marcada para começar as negociações para o público geral e será listado na bolsa em agosto deste ano.

De acordo com o consultor, as cotas serão lançadas no valor de R$ 100. Além disso, a perspectiva é que o fundo realize pagamentos mensais de dividendos. Já o dividend yield (taxa de retorno) projetado para o Neo BR Real Estate será equivalente à taxa CDI + 5%.

O portfólio do fundo será composto por ativos residenciais de médio padrão voltados para a geração de renda com aluguéis — ou multifamily, como o segmento é mais conhecido.

 As unidades são de pequeno e médio portes, localizadas majoritariamente na Zona Leste da capital paulista e voltados para locação para pessoas físicas. Os imóveis contarão ainda com serviços inteligentes fornecidos pela Tyge, empresa do grupo NeoBR.

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Multifamily e a questão dos juros

Apesar de o segmento de multifamily ainda engatinhar no Brasil, Veles avalia que o ineditismo dos produtos oferecidos pela empresa trarão vantagem para o novo fundo imobiliário.

Em geral, ativos do segmento multifamily costumam ser voltados para um público de alto padrão. Assim, na visão do consultor, o Neo BR Real Estate se destaca através da locação voltada para um público de média e baixa renda.

Contudo, vale ressaltar que, com a alta de juros e uma possível desaceleração da economia, há riscos de inadimplência.

Veles afirma que o fundo pretende manter uma taxa máxima de 5% de inadimplência. Além disso, os pagamentos serão realizados através do débito no cartão de crédito, o que, na visão do consultor, minimiza os riscos para o FII.

“Além disso, faremos pesquisa de mercado para entendermos o melhor perfil para os imóveis. Essas serão medidas para manter o menor nível de inadimplência possível”, afirmou ao Seu Dinheiro.

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No detalhe: Como vai funcionar o fundo imobiliário da NeoBR?

O grupo NeoBr nasceu a partir da construtora Neoin, que atua no mercado imobiliário desde 2002. Para a captação dos recursos necessários para a construção dos ativos, a Neoin aposta na modalidade das cotas imobiliárias. 

Assim, pessoas físicas que desejam participar dos projetos passam por uma rodada de investimentos junto à construtora. A partir do contrato de Sociedade de Conta de Participação (SCP), a Neoin utiliza os valores investidos para a construção dos imóveis.

Trata-se, portanto, de uma modalidade que permite às pessoas físicas fazerem investimentos diretos em desenvolvimento imobiliário, desde a construção do imóvel.

A construtora tem como tradição a popularização dos investimentos imobiliários e oferece 30 cotas imobiliárias com aportes de R$ 50 mil. Além disso, aposta em ativos menores. “Construímos empreendimentos de pequeno e médio porte para mitigar o risco para os investidores”, afirma Daniel Bernal, CEO e co-fundador da empresa. 

Agora, com o novo ecossistema do grupo NeoBr, o fundo imobiliário irá incorporar os ativos da Neoin ao portfólio. Parte deles ainda está em construção. Os recursos captados pelo FII serão destinados ao pagamento dos investidores iniciais.

Já a geração de recursos para o fundo será feita através da locação dos imóveis. Segundo Veles, como os ativos serão desenvolvidos pelo próprio Grupo NeoBR, a aquisição terá valores abaixo do mercado, o que deve ampliar os lucros dos investidores.

Para Jonata Tribioli, porta-voz da NeoBr, a criação do fundo imobiliário tem como objetivo diversificar a carteira dos investidores da empresa, indo além das cotas imobiliárias.