O fundo imobiliário XP Corporate Macaé (XPCM11) parece estar se recuperando de um meteoro que atingiu o FII em cheio há mais de quatro anos: a saída da Petrobras (PETR4), então única inquilina do seu único imóvel, o Edifício Corporate Macaé, localizado na cidade homônima da região norte do estado do Rio de Janeiro.
Foi apenas em setembro de 2022, após 20 meses de vacância total, que o XPCM11 conseguiu seu primeiro inquilino pós-Petrobras. Desde então, o fundo vem pouco a pouco recompondo sua carteira de locatários.
Nesta terça-feira (18), o XPCM11 anunciou um novo contrato de aluguel, desta vez do conjunto 601 do imóvel. O inquilino é uma empresa do setor de óleo e gás e irá ocupar 532,07 metros quadrados do ativo.
Segundo a gestora do FII, a XP Asset Management, a ocupação pela companhia irá reduzir a vacância do edifício de 60% para 58%.
Esse é o segundo novo inquilino conquistado pelo fundo em menos de um mês. Em 31 de janeiro, o XPCM11 também anunciou a locação do 16º e do 17º pavimentos do imóvel, o que representa uma área de 411,09 metros quadrados. Na época, a gestora informou a redução da vacância de 62% para 60%.
Apesar de ser uma boa notícia para o fundo, é importante lembrar que o Edifício Corporate Macaé possui uma área bruta locável (ABL) de 19,6 mil metros quadrados.
O anúncio de um novo contrato de locação não parece ter animado os investidores. O FII começou o dia em queda e, por volta das 11h, caía 2,78%. Porém, as cotas tiveram uma leve recuperação e operavam com uma queda de 0,14% às 13h.
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Vai pingar no bolso dos cotistas? Os efeitos do novo contrato do XPCM11
Segundo o documento divulgado à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) na noite de segunda-feira (17), a gestora estima que o novo contrato de locação vai gerar uma receita bruta acumulada de R$ 0,0714 por cota, considerando os recebíveis dos primeiros 24 meses de vigência do acordo.
Já a receita bruta mensal decorrente do aluguel do ativo a partir do 25º mês é de aproximadamente R$ 0,0059 por cota. O montante não considera a correção inflacionária.
O XPCM11 não distribui dividendos aos acionistas desde dezembro de 2023. Até então, a multa paga pela Petrobras pela rescisão do contrato ainda vinha sustentando os proventos do fundo.
Apesar da estimativa com o novo inquilino, a XP Asset ressaltou que os valores não são garantia de rentabilidade. De acordo com a gestora, o XPCM11 poderá realizar uma retenção de até 5% dos lucros alcançados no semestre.
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O impacto da Petrobras no FII
Só em 2024, o XPCM11 viu as cotas do fundo despencarem 30%. Atualmente, o FII vale 17,36 milhões na B3, apesar de seu único ativo ser avaliado em quase R$ 100 milhões. Ainda assim, cerca de 18 mil pessoas são investidoras.
O fundo viu as cotas virarem pó na bolsa devido à dificuldade de conseguir novos locatários para o imóvel em Macaé. De acordo com o relatório gerencial do XPCM11, o fundo conseguiu apenas cinco novos contratos desde a saída da Petrobras em 2021.
Além da busca por inquilinos, a gestora também adotou algumas outras medidas para reduzir as despesas do FII. Desde agosto de 2024, o pagamento da taxa de administração foi suspenso, incluindo a taxa de gestão.
A gestora também alertou no último relatório que os recursos mantidos em caixa pelo fundo seriam suficientes para suportar as despesas do imóvel e do XPCM11 só até meados deste ano.