Fundo imobiliário favorito dos analistas em outubro já valorizou mais de 9% neste ano — mas ainda dá tempo de surfar a alta

No último mês, os investidores do setor imobiliário viram seu patrimônio valorizar na bolsa de valores. O IFIX, índice de referência dos fundos imobiliários, encerrou o período com alta de 3,25%, por exemplo.

Em meio a um cenário benigno aos ativos de risco, gigantes do mercado voltaram a chamar atenção e, assim como na nossa série Ação do Mês, um antigo campeão no mundo dos investimentos imobiliários retornou ao topo em outubro: o BTG Pactual Logística (BTLG11).

O FII já vinha disputando o primeiro lugar no pódio desde o mês passado, quando apareceu entre os cinco ativos mais indicados para setembro. Porém, agora, o BTLG11 deixou os demais fundos comendo poeira, ao garantir quatro indicações entre as nove corretoras, casas de análise e bancos consultados pelo Seu Dinheiro. 

Não é só entre os analistas que o FII está chamando atenção. Em 2025, o fundo vem registrando alta, já tendo acumulado uma valorização de 9,67%. 

Porém, ainda dá tempo de lucrar com o BTLG11. A XP Investimentos, uma das corretoras que indicaram o fundo em outubro, projeta uma valorização potencial de 9,03% neste mês em relação ao preço de fechamento do último pregão de setembro.

• Entendendo o FII do Mês: Todos os meses, o Seu Dinheiro consulta as principais corretoras do país para descobrir quais são suas apostas para o período. Dentro das carteiras recomendadas, normalmente com até 10 fundos imobiliários, os analistas indicam os seus três prediletos. Com o ranking nas mãos, selecionamos os que contaram com mais indicações.

Fundo Imobiliário BTLG11 de volta ao topo

Com um patrimônio líquido de R$ 4,6 bilhões, um portfólio premium e área bruta locável (ABL) de 1,3 milhão de metros quadrados, o BTLG11 é um gigante do segmento logístico. 

Atualmente, o FII possui 33 imóveis, dos quais dois estão em processo de venda. O portfólio de ativos chama a atenção por ter 90% dos empreendimentos localizados na região metropolitana de São Paulo, considerado um local atrativo para o setor.

A XP Investimentos ressalta que o fundo concentra seus ativos dentro do raio de 60 quilômetros da capital paulista, uma região estratégica de onde vem 72% de sua receita de locação.

Outro destaque do portfólio do BTLG11 é a exposição relevante a contratos de longo prazo, com 49% da receita contratada vencendo a partir de 2029. Além disso, 35% da carteira é composta por contratos atípicos — ou seja, que possuem prazos longos, sem revisional no meio do período, e com multas altas de rescisão —, o que contribui para maior previsibilidade no fluxo de receitas futuras.

O BTLG11 ainda conta com uma vacância financeira do portfólio de 1,7%, enquanto o dividend yield (taxa de retorno de dividendos) anualizado é de 9,5%. O último provento pago pelo FII foi no final de setembro, no valor de R$ 0,79 por cota.

Mas não é só a carteira de ativos que faz o FII brilhar. O portfólio de locatários é composto por empresas consolidadas e possui alta diversificação, contando com 72 inquilinos. Atualmente, os 20 principais respondem por 70% da receita e, entre eles, destacam-se gigantes do varejo, como Assaí (7%), DHL (6%), Unilever (6%), Amazon (5%) e Nestlé (4%).

As movimentações do fundo imobiliário

Para a Monte Bravo, que também indicou o FII neste mês, a reciclagem do portfólio, em conjunto com a capacidade de reforma dos galpões, também são pontos de destaque para o BTLG11.

Vale lembrar que, em meados de setembro, o BTLG11 assinou um compromisso de compra do portfólio completo do fundo imobiliário Santander Renda de Aluguéis (SARE11), por R$ 448,6 milhões. A XP avaliou a operação como positiva para o BTLG11.

Além disso, em agosto, o fundo desembolsou R$ 366 milhões na aquisição dos galpões logísticos Cajamar I, Cajamar II e Campinas II, movimento que, segundo a XP, impactou a linha de rendimento de caixa, mas sem gerar preocupações.