Desde que foram criados, há quase três décadas, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) ganharam tração e passaram a financiar boa parte do mercado imobiliário brasileiro. Havia, porém, um território importante do setor onde os títulos de securitização ainda não tinham fincado sua bandeira: os imóveis do Minha Casa Minha Vida (MCMV).
Mas isso acaba de mudar: a Opea Securitizadora e a fintech EmCash anunciaram nesta terça-feira (16) a emissão do primeiro CRI voltado ao financiamento de unidades lançadas pela MRV (MRVE3) dentro do programa habitacional do governo federal.
O título, cuja remuneração é de IPCA + 11,5% ao ano, financiará R$ 125 milhões do chamado pro soluto — um percentual do valor do imóvel, geralmente correspondente à entrada, que não é financiado pela Caixa Econômica Federal e deve ser pago diretamente às construtoras.
De acordo com as companhias, o objetivo da estrutura é oferecer uma alternativa para melhorar a alocação de capital e reduzir o risco de inadimplência das incorporadoras.
"Com essa solução, ao invés da construtora continuar financiando o pro soluto, a fintech passará a financiar as pessoas físicas e será responsável pela cobrança, gestão e operação do crédito", diz Lucas Drummond, head de relações institucionais da Opea, em nota enviada à imprensa.
- Investimento em imóveis residenciais ainda vale a pena em 2024? Veja o que dizem os maiores players e especialistas do setor imobiliário
O "modelo" do CRI Minha Casa Minha Vida
A operação funcionou da seguinte forma: a Emcash, que conecta investidores e tomadores de crédito, emitiu uma Cédula de Crédito Bancário (CCB) a uma taxa de IPCA + 0,89% ao mês para cada um de mais de três mil clientes da MRV.
Segundo a fintech, as CCBCs são um instrumento de crédito "muito mais robusto" do que os contratos de confissão de dívida pro soluto já utilizados, pois permitem a inclusão de fiadores e são comunicados ao Banco Central.
Depois, as cédulas serviram de lastro para um CRI da Opea que foi posteriormente vendido a um fundo imobiliário da B3. "Essa primeira operação foi direcionada a clientes da MRV, que receberá parte do financiamento à vista, mas o produto foi modelado para ser replicável e escalável”, diz Drummond.
- LEIA TAMBÉM: MRV (MRVE3) vê melhor momento da história para o Minha Casa Minha Vida com novas regras e FGTS Futuro
Vale destacar que, diferente de vendas da carteira pro soluto das incorporadoras, o CRI não foi estruturado diretamente com a MRV, mas sim em uma emissão pulverizada de clientes que compraram imóveis da construtora e buscaram uma nova opção para financiar a entrada das unidades.
“Essa abordagem pioneira não apenas abre novas perspectivas de investimento, mas também promove uma mudança significativa na maneira como o mercado tradicional opera, representando um marco significativo na evolução e modernização do setor", afirma Guilherme Maia, sócio-fundador da EmCash.