Ao contrário de outras áreas do setor imobiliário que são dominadas por grandes investidores institucionais — como shoppings, escritórios e galpões — o mercado residencial para renda sempre esteve na mão dos pequenos investidores brasileiros.
Afinal, em um país onde o investimento em imóveis é um dos mais tradicionais, comprar uma casinha ou apartamento para alugar virou uma das formas favoritas de criar um “pé de meia” e gerar renda passiva.
Após anos observando a pulverização do nicho na mão das pessoas físicas, os “tubarões” do Real Estate começam a avançar sobre esse mercado — já há opções de fundos imobiliários focados em residencial para a renda na B3, por exemplo.
Mas esse nicho do mercado imobiliário encontra uma dificuldade para crescer no meio institucional, de acordo com Ricardo Raoul, diretor e responsável pelo escritório brasileiro da gestora norte-americana Paladin Realty: “leva tempo para construir um bom portfólio”.
O executivo conta, em entrevista ao Seu Dinheiro, que esse problema é causado justamente pelo fato de que os condomínios residenciais já existentes têm dezenas, às vezes até centenas, de donos diferentes, o que dificulta uma potencial negociação.
Para contornar esse desafio e garantir o controle de um empreendimento — condição necessária para poder conduzir a gestão de acordo com os objetivos para o investimento — é preciso desenvolvê-lo desde a fundação.
Nesse cenário, porém, há outros obstáculos. “O grande desafio é o tempo. Além disso, durante a construção é preciso arcar com todos os custos e ficar com 100% do ativo até a maturidade”, cita ele.
Ainda assim, o diretor acredita que o mercado deve se desenvolver cada vez mais por aqui.”É uma questão de escala e tempo, só não sabemos quanto”.
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Já ouviu falar de imóveis do tipo multifamily?
A própria Paladin já explora tanto o residencial para a venda quanto para a renda e estuda a possibilidade de lançar um fundo imobiliário voltado para desenvolvimento de imóveis residenciais.
No passado, a gestora, que também opera em outros segmentos imobiliários, trabalhava com foco no capital de investidores institucionais e gringos.
“Mais recentemente o perfil dos nossos fundos têm mudado, estamos tentando trazer mais brasileiros para o negócio”, conta Fernanda Rosalem, sócia e head de investimentos.
A gestora lançou no início de 2021 um FII de lajes corporativas em parceria com a Hedge, o HDOF11, e estuda replicar esse modelo na frente residencial.
Vale destacar que, considerando todos os escritórios e a operação principal nos Estados Unidos, a Paladin já investiu mais de US$ 7 bilhões em oito países, com foco justamente em escritórios e ativos residenciais para venda ou aluguel.
O escritório dedicado à região sul americana atua desde 1998 no Brasil e já alocou mais de US$ 3 bilhões em ativos comerciais, hotéis, residenciais e multifamily.
Este último é um segmento — que consiste em complexos residenciais nos quais todas as casas ou apartamentos são voltados para o aluguel — é muito popular na terra natal da Paladin e é uma das apostas da gestora para o mercado brasileiro.
Empreendimentos do tipo têm uma grande vantagem no enfrentamento de um dos maiores problemas para quem lucra com a locação de imóveis: a falta de inquilinos. “O multifamily é menos sensível à vacância porque o risco é muito pulverizado entre o grande número de locatários”, diz a sócia da Paladin.
Onde encontrar oportunidades no mercado residencial?
Outra forma de reduzir os riscos ao operar nesse mercado é ser certeiro na escolha do público-alvo. Nesse contexto, a Paladin prefere a média e a alta renda que, de acordo com a head de investimentos da gestora, são menos sensíveis às dinâmicas macroeconômicas e às flutuações de preço no mercado.
Outro ponto essencial para o sucesso dos empreendimentos é a localização. “Acreditamos que São Paulo é um mercado já grande, mas que ainda tem muito a crescer em relação a preço”, aponta Ricardo Raoul.
O diretor cita alguns bairros da capital paulista que devem ganhar nesse sentido: Higienópolis — que, segundo ele, estava com os preços congelados há cerca de dois anos e voltou a se aquecer recentemente —, Jardins, Itaim Bibi e Pinheiros.
E ele segue o que prega: no portfólio de residencial e multifamily da Paladin há cinco lançamentos em Pinheiros e dois no Itaim atualmente.
Já quanto às características físicas dos empreendimentos, Raoul diz que os campeões de procura são os imóveis dois quartos, seguidos de perto por aqueles com apenas um. No quesito tamanho, a faixa onde a Paladin deve concentrar os lançamentos é ampla e vai dos 30 a 120 metros quadrados.
“Mas isso não é excludente, lançamos um empreendimento de 190 metros quadrados no ano passado, por exemplo. A localização é quem manda no produto”, relembra Fernanda Rosalem.
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Os riscos para o mercado de imóveis residencial
Apesar da perspectiva positiva, também há riscos para o mercado residencial. E, na visão dos executivos da Paladin, o principal deles é a questão do funding para o setor, que tradicionalmente trabalha com altos níveis de capital em ciclos longos de construção.
A poupança, uma das principais fontes de financiamento, terminou 2023 com uma retirada líquida de R$ 87,82 bilhões. Esse foi o terceiro ano consecutivo em que a caderneta teve mais saques do que depósitos.
Outra grande fonte de recursos também está ameaçada pela discussão da remuneração do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) no Supremo Tribunal Federal (STF). A corte discute uma alteração na remuneração do fundo que pode encarecer a tomada de crédito.
“Uma opção é usar o Certificado de Recebível Imobiliário, mas, embora os CRIs possam até financiar o terreno e até a obra, ainda não financiam o comprador final”, indica Raoul.
Ainda assim, o diretor acredita que o mercado de capitais é o principal candidato para oferecer uma alternativa de funding ao setor.
Mas primeiro é preciso pensar em uma solução para as taxas — que são subsidiadas pelo governo na poupança e no FGTS, mas não nos CRIs — e o prazo dos financiamentos, que é mais curto nos títulos financeiros. “Sem financiamento esse mercado não acontece”, diz Raoul.