BTLG11 de volta ao topo: alta da Selic abre oportunidade para comprar o fundo imobiliário favorito para novembro com desconto

O ciclo de alta da taxa básica de juros brasileira é um dos principais vilões para a performance dos fundos imobiliários de tijolo, que investem em ativos reais como shopping centers, escritórios e galpões logísticos.

Isso porque uma Selic maior diminui a atratividade dos FII e outros ativos de renda variável na comparação com a renda fixa. Além disso, desestimula o consumo e encarece o crédito — dois dos pilares do setor.

Por isso, a notícia de que o Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom) voltou a elevar os juros ontem provocou perdas na classe.

O mesmo não ocorreu com os fundos de papel, pois eles investem em títulos de crédito imobiliário e tendem a render mais com as taxas maiores.

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Mas, contrariando as expectativas, os analistas trouxeram de volta um fundo imobiliário de tijolo para o topo do ranking das preferências das corretoras consultadas pelo Seu Dinheiro neste mês e deixaram um FII de papel na segunda posição.

Com seis recomendações, o escolhido como favorito para novembro é o BTG Pactual Logística (BTLG11), cujas cotas recuaram em meio à alta dos juros e abriram uma nova oportunidade de compra com desconto.

Vale destacar que, apesar de ter sentido o “efeito Selic” na bolsa, o BTLG11 não deve ser tão impactado nas frentes operacionais e de receita. O FII integra um segmento já consolidado e possui um portfólio premium de logística com contratos em sua maioria, atípicos — ou seja, com prazos longos e multas salgadas.

Já o segundo colocado do mês é o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), fundo de papel que deve render dividendos maiores no cenário atual. Isso porque o portfólio está mais de 92% atrelado ao CDI, um indexador que acompanha de perto as variações da Selic, enquanto outros 6,9% estão diretamente alocados na taxa básica.

Confira abaixo todos os FIIs presentes ‘no top 3’ das corretoras:

Entendendo o FII do Mês: Todos os meses, o Seu Dinheiro consulta as principais corretoras do país para descobrir quais são as apostas para o período. Dentro das carteiras recomendadas, normalmente com até 10 fundos imobiliários, os analistas indicam os três prediletos. Com o ranking nas mãos, selecionamos os que contaram com pelo menos duas indicações.

Por que o BTLG11 não sai de moda?

O BTLG11 já tinha uma carteira considerada uma das melhores do setor logístico. E o portfólio cresceu mais ainda no mês passado com aquisições de imóveis em regiões premiums para o segmento logístico.

O FII concluiu em outubro a compra de um pacote de 13 ativos por R$ 1,3 bilhão. A grande maioria dos imóveis está situada em um raio de 60 quilômetros da cidade de São Paulo, principal centro logístico do país.

“Esses ativos estão locados a inquilinos de destaque como DHL, Unilever e Nestlé, com contratos que apresentam multas superiores ao padrão de mercado”, destacou a gestão no último relatório publicado.

O fundo comprou também um ativo recém-desenvolvido e localizado em Cajamar, cidade que fica a 30 quilômetros da capital paulista e é considerada “a meca dos galpões”. O empreendimento em questão já está locado por meio de um contrato atípico de 10 anos.

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Para a Empiricus, uma das casas a recomendar o FII neste mês, as aquisições “elevaram a qualidade do portfólio com valores atrativos”. Os analistas destacam ainda outro ponto de interesse para os investidores: o BTLG11 registra um desconto de 8% sobre o valor patrimonial das cotas, uma medida de valor justo para o portfólio.

Além disso, o dividend yield anualizado do fundo é de 9,6%. Vale relembrar que o BTG Pactual Logística anunciou os maiores dividendos do portfólio em 2024 no mês passado e elevou o teto do guidance para o restante do ano, abrindo espaço para proventos ainda maiores.