Por mais de três anos, os fundos imobiliários de tijolo — que investem em ativos reais como escritórios, shoppings e galpões logísticos — acumularam um desconto nas cotas. E a promoção foi cortesia de diversos fatores.
O primeiro deles foi a pandemia de covid-19, que trouxe um risco até então inédito para os gestores: o de ter que fechar as portas dos imóveis durante meses.
Com o desempenho — e os dividendos — já abalados pelas medidas de distanciamento social, depois os FIIs sofreriam ainda mais com os juros.
O ciclo de alta da taxa Selic, iniciado em março de 2021, pegou a indústria diretamente no pé de apoio: encareceu a emissão de dívida e os financiamentos imobiliários, dois pilares do investimento no setor.
É verdade que a superação da crise sanitária do coronavírus apagou parte dos temores dos investidores e fez com que os fundos caminhassem em terreno positivo nos últimos meses.
Mas os juros em patamares ainda elevados seguem castigando e impedem que alguns segmentos fechem a distância entre o valor patrimonial das cotas — uma espécie de “valor justo” para o portfólio — e a cotação na B3.
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Desconto com data para terminar?
A crença de que o Banco Central começará a reduzir a Selic fortaleceu-se no mercado e trouxe alívio nessa frente recentemente. Mas, para Daniel Viana, sócio-diretor de investimentos imobiliários da Inter Asset, ainda não desbloqueou todo o potencial dos FIIs.
“A formação de expectativa faz preço e o mercado anda razoavelmente rápido. Mas ainda não estamos em um momento de euforia, só em um cenário melhor perto do que passamos”, diz Viana, em entrevista ao Seu Dinheiro.
Mauro Lima, que também é sócio-diretor da área de real estate da casa, relembra que o ciclo de queda ainda não começou de fato, e a imaterialidade do corte é o que segura as cotas: “É como se fosse uma mola encolhida e querendo expandir. O mercado está começando a se mexer, mas sem o fato concreto o ponto de inflexão ainda não chegou.”
Se uma queda tangível nos juros é o que os especialistas da Inter Asset citam como o fator capaz de desbloquear a alta dos fundos imobiliários de tijolo, o fim dos descontos pode ter data certa para terminar.
A expectativa é que a Selic sofra seu primeiro corte no final da próxima reunião do Comitê de Política Monetária do BC, em 2 de agosto. Ou seja: quem ainda deseja iniciar uma posição em FIIs de tijolo pagando mais barato pode ter menos de duas semanas para rotacionar a carteira.
Quais os setores de fundos imobiliários com maior potencial para lucrar com a queda dos juros
Se você é um desses investidores que não quer perder as últimas oportunidades para aproveitar o “feirão” dos FIIs, os especialistas do Inter indicam quais segmentos do tijolo estão posicionados para capturar as maiores valorizações com a queda dos juros.
Mauro Lima aponta a logística como um de seus favoritos. Na visão dele, a classe já vinha crescendo, despontou ainda mais com o fechamento de lojas físicas impulsionando o e-commerce e deve seguir evoluindo, à medida que os juros caiam e os consumidores retomem o poder de compra.
Mas o sócio-diretor da Inter Asset faz uma ressalva: é preciso escolher bem os ativos. “A pandemia jogou um holofote muito grande nesse segmento, permitindo algumas transações com condições muito fora do comum no mercado”, diz Lima. “Virou moda, ficou caro e agora a conta chegará para quem não fez a lição de casa direito.”
Para ele, outra classe com potencial é a de residencial para renda ou multifamily — como é chamado o segmento nos Estados Unidos, onde já está consolidado.
Daniel Viana, que conhece de perto o setor com a experiência no Luggo (LUGG11) — fundo imobiliário do Inter que loca apartamentos construídos pela subsidiária homônima da MRV (MRVE3) — diz que ele deve pagar os menores dividendos entre os FIIs, mas é o setor mais resiliente.
O residencial passa pelas crises de uma forma mais estável pois está na base da pirâmide de necessidade das pessoas. Elas precisam morar em algum lugar, então o segmento é quase contra cíclico. Mas, no Brasil, a precificação ainda precisa refletir melhor essa relação de risco e retorno como é feito em outros mercados em que esse é um investimento mais maduro
CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADEDaniel Viana, sócio-diretor de investimentos imobiliários da Inter Asset
Por fim, ambos os especialistas indicam que os fundos de lajes corporativas ainda são os mais desvalorizados entre as classes do tijolo e oferecem uma oportunidade de ganho de capital.
“A vacância da Faria Lima está em cerca de 5,3% e era próxima de 12% em 2019, antes da pandemia. Obviamente que os números são nichados, pois estamos falando de uma avenida, mas esse movimento acaba transbordando-se para os bairros adjacentes, que também vão ganhando preço”, argumenta Lima.
Já Viana relembra que os escritórios ainda sofrem com preocupações ligadas à adoção do modelo de trabalho à distância nas grandes empresas. Mauro Lima, por outro lado, não acredita que esse será um problema para o segmento.
Eu estudo o trabalho remoto desde 1996 e, para mim, o home office foi um túnel que atravessamos e agora estamos voltando à normalidade. Houve ainda uma humanização dos espaços com a criação de zonas para descompressão, cozinhas mais equipadas, entre outras medidas para valorizar o trabalhador
CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADEMauro Lima, sócio-diretor de investimentos imobiliários da Inter Asset
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Inter quer encher a prateleira de fundos imobiliários e explorar novos segmentos
Os dois primeiros segmentos citados pelos diretores estão contemplados pelos fundos imobiliários atualmente geridos pelo Inter. Mas a asset do banco mineiro não deve parar por aí e, segundo Lima, pretende expandir a oferta de FIIs.
Vale destacar que o sócio-diretor, que tem mais de 30 anos de experiência no mercado de real estate, chegou a casa em maio deste ano e um de seus objetivos é justamente criar e gerir novos produtos.
Lima explica que, por enquanto, o foco é expandir os ativos já existentes — que incluem o já citado LUGG11 e o LOGCP Inter (LGCP11), voltado para logística.
No futuro, a casa pretende oferecer FIIs para todas as principais classes da indústria: “Tudo tem seu tempo, principalmente quanto ao momento do mercado. Mas a ideia é ter uma prateleira completa de ponta a ponta, passando por todas as estratégias do tijolo e também pelos hedge funds.”