O mercado de fundos imobiliários voltou a aquecer em 2023 e parece ter iniciado um novo rali de fim de ano. Por isso, não é incomum para quem acompanha o setor receber notícias de que outro FII decidiu fazer uma nova emissão de cotas, numa espécie de “follow-on”.
Só nas últimas duas semanas, oito fundos imobiliários anunciaram novas ofertas de cotas no mercado. Juntas, as emissões somam pelo menos R$ 3,73 bilhões — o mercado está tão acelerado que, enquanto eu escrevia esta matéria, várias ofertas novas foram anunciadas.
Confira abaixo as ofertas de FIIs anunciadas em novembro:
| CÓDIGO DO FUNDO | NOME DO FUNDO | SEGMENTO DO FII | VALOR TOTAL DA OFERTA |
|---|---|---|---|
| VISC11 | VINCI SHOPPING CENTERS | Shoppings | R$ 700 milhões |
| RPRI11 | RBR PREMIUM RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS | Crédito Imobiliário | R$ 255,79 milhões |
| RVBI11 | VBI REITS FOF | Fundo de Fundos | R$ 750 milhões |
| KNHF11 | KINEA HEDGE FUND | Multiestratégia | R$ 790,43 milhões |
| BTIR11 | BTG PACTUAL CRÉDITO PARA INCORPORAÇÃO | Incorporação | R$ 484,54 milhões |
| PVBI11 | VBI PRIME PROPERTIES | Lajes Corporativas | R$ 600 milhões |
| BLMG11 | BLUEMACAW LOGÍSTICA | Logística | R$ 50 milhões |
| SNEL11 | SUNO ENERGIAS LIMPAS | Energias Limpas | R$ 100 milhões |
| TOTAL: | R$ 3,73 bilhões |
Fonte: Fundos.NET BMF Bovespa
É importante destacar que os fundos imobiliários parecem ter se descolado da tendência do restante do mercado brasileiro. Isso porque o mercado de capitais doméstico registrou uma desaceleração em comparação com 2022, com uma captação 28% menor em ofertas até setembro. O ano inclusive deve acabar sem nenhuma empresa nova abrindo o capital na B3.
Enquanto isso, o volume de novas ofertas de cotas de FIIs cresceu 23,3% no acumulado de 2023 até setembro, para R$ 16,4 bilhões, de acordo com dados da Anbima, a associação das instituições que atuam no mercado de capitais.
Se todas as ofertas que estão na rua forem adiante, o volume levantado pelos fundos imobiliários vai superar a marca de R$ 20 bilhões do ano passado.
Mas o que está por trás do rali de emissões de cotas por FIIs? Vale a pena entrar nos “follow-ons” de fundos imobiliários? Para esta reportagem, eu conversei com Caio Nabuco de Araujo, analista da Empiricus e colunista do Seu Dinheiro, Luis Gustavo Pereira, head de investimentos da Guide, e Eduardo Mekbekian, sócio-fundador da Manatí Capital.
Por que os fundos imobiliários (FIIs) voltaram a captar?
Existem dois motivos principais para a retomada das captações de fundos imobiliários na bolsa brasileira. O primeiro deles é a taxa básica de juros (Selic).
“Há uma demanda maior pelo produto. Os movimentos de queda de juros são, no geral, favoráveis para ativos de risco, e o fundo imobiliário se tornou um veículo interessante para capturar esse recuo das taxas”, afirma Caio Nabuco de Araujo, da Empiricus.
A combinação de melhora do ambiente fiscal à inflação mais controlada e a uma abertura maior para o Banco Central cortar os juros fez com que os fundos imobiliários que estavam muito depreciados começassem a andar. Vale ressaltar que o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) acumula alta de 8,43% no ano.
“A melhora nos preços do mercado secundário torna a emissão no primário [de novas cotas] uma alternativa favorável, permitindo que fundos bem precificados captem recursos no mercado”, afirma Luis Gustavo Pereira, head de investimentos da Guide.
Para além dos juros, a consolidação da indústria também impulsionou as emissões de cotas de fundos imobiliários neste ano.
Isso porque uma das estratégias de grandes gestoras de FIIs é adquirir fundos menores através de uma troca de cotas. Ou seja: ao invés de depositar todo o valor em dinheiro, o comprador opta por pagar parte do valor em cotas do fundo de investimento imobiliário.
Assim, para garantir que haja papéis suficientes, o FII comprador emite novas cotas no mercado.
Os fundos imobiliários que lideram as novas emissões na B3
Ainda que o mercado de fundos imobiliários como um todo tenha voltado a captar na bolsa brasileira, a força maior veio dos FIIs de tijolos — aqueles que investem diretamente em ativos como lajes corporativas.
“O segmento se valorizou e passou a negociar com o prêmio. Isso abriu uma janela para que esses fundos voltassem a captar novamente para expandir a carteira”, afirma Caio Araujo, da Empiricus.
Ainda que os fundos imobiliários de tijolos tenham dominado as captações do ano, no caso específico de novembro, a lista de FIIs que decidiram ir ao mercado para captar dinheiro é diversa.
Isso significa que não há um único setor puxando a fila de novas ofertas de cotas na B3 em novembro.
Até o momento, os fundos que anunciaram emissões na bolsa brasileira pertencem aos setores de shoppings, crédito imobiliário, fundo de fundos, multiestratégia e incorporação.
E por falar em shoppings, o chefe de investimentos da Guide acredita que o segmento será um dos grandes — e poucos — vencedores do rali de emissões de cotas na B3, impulsionados pela recuperação dos resultados após a pandemia da covid-19.
“No segundo semestre, vimos um número de operações muito alto no mercado, mas uma demanda relativamente reprimida. Por isso, devemos ter poucos e bons vencedores que conseguirão boas e saudáveis captações.”
Entre as gestoras que aproveitaram a janela para captar recursos de investidores no mercado está a Manatí Capital, que levantou quase R$ 180 milhões para dois fundos no mês passado.
“Nosso foco é direcionar esses recursos para operações em que a gente tenha boas empresas com bons recursos operacionais. A gente olha para o Brasil inteiro. Essa complementaridade e disponibilidade de busca por esse tipo de empresa é o que faz o nosso diferencial perante os concorrentes”, conta Eduardo Mekbekian, sócio-fundador da Manatí.
O Manati Capital Hedge Fund (MANA11), um dos fundos que concluiu recentemente uma nova oferta de cotas, entregou um rendimento de 14% em dividend yield aos cotistas nos últimos 12 meses. Na B3, o FII acumula variação de 5,34% em um ano.
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Atenção, investidor: o que é preciso analisar antes de entrar em uma oferta de fundos imobiliários
O ritmo acelerado do mercado de fundos imobiliários pode fazer com que o investidor perca o foco do que realmente interessa: quando vale a pena investir em uma oferta de cotas de FIIs?
Afinal, nem toda oferta representa uma boa oportunidade de investimento — e eu te conto abaixo quais os principais riscos a se analisar antes de investir em uma oferta de cotas.
Em primeiro lugar, é preciso avaliar para onde irão os recursos levantados com a emissão. Uma boa destinação do dinheiro é fundamental.
“A oferta não pode ser um cheque em branco. A proposta deve estar bem detalhada, de modo que a gente consiga ao menos ter uma ideia de retorno e qualidade dos investimentos”, destaca o analista Caio Araujo.
No caso das ofertas de novembro, alguns dos fundos imobiliários pretendem utilizar o dinheiro levantado com a oferta para novos investimentos, aquisições de ativos e para pagamento dos encargos dos FIIs.
Além do destino dos recursos, os investidores devem avaliar os custos do investimento e se atentar às promessas de proventos. Isso porque algumas emissões prometem um dividend yield (retorno com dividendos) inicial elevado, mas que não se sustenta no médio e longo prazo.
Para os especialistas, ainda é importante avaliar se o preço de emissão das cotas está mais vantajoso do que a cota do fundo imobiliário negociada na B3 e se oferece um desconto aos investidores em relação ao valor patrimonial da cota.
Por fim, o investidor deve avaliar a sua própria carteira de investimentos para evitar uma concentração de capital e garantir que a exposição esteja alinhada ao seu perfil de risco.
O que esperar do mercado de fundos imobiliários
É consenso entre os analistas consultados para esta reportagem que a retomada da atividade do mercado de fundos imobiliários deve continuar nos próximos meses — especialmente com as perspectivas de uma taxa terminal da Selic próxima dos 10% ao ano.
“Para os próximos meses, devemos ver um ritmo menor do que a gente viu entre julho e agosto, mas a tendência é que o volume de ofertas de cotas continue superior aos anos anteriores”, afirma Caio Araujo, da Empiricus.
Já nas projeções da Guide Investimentos, o volume de novas ofertas de cotas no segundo semestre deste ano deve ser “muito melhor” do que a primeira metade de 2023 — e deve se estender para o próximo ano.
“A gente vai ter uma janela bem favorável em 2024 e isso vai continuar com essa tendência de recuperação de fundos imobiliários.”