O Bank of America (BofA) elevou a recomendação das ações da MRV (MRVE3) de neutro para compra e aumentou seu preço-alvo de R$ 23 para R$ 26,50 após incorporar à sua análise a avaliação da AHS Residential, subsidiária da construtora que atua nos Estados Unidos. Os papéis da companhia fecharam hoje em alta de 3,22%, a R$ 18,57.
A AHS foca no desenvolvimento de empreendimentos para locação residencial e posterior venda para fundos imobiliários do tipo REITs (Real Estate Investment Trusts).
No fim do ano passado, a empresa concluiu a venda do seu primeiro empreendimento, localizado no estado americano da Flórida, mas pretende expandir sua atuação ainda neste ano para os estados do Texas e da Geórgia.
"A AHS deve representar 23% dos lucros [da MRV] neste ano (12% em 2022)", diz o BofA, em relatório. O banco prevê que a maior parte do crescimento de curto prazo da MRV virá da AHS (que tem vendas previstas de US$ 249 milhões em 2021) e de imóveis financiados com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que têm margens melhores e mutuários com maior capacidade de pagamento, e não de segmentos que se enquadrem em programas de habitação do governo.
Para as analistas Nicole Inui e Aline Caldeira, os lucros por ação consolidados (AHS + MRV Brasil) devem crescer a uma taxa de crescimento anual composta de 23% de 2020 a 2023 e podem continuar acelerando até 2025 conforme as subsidiárias Urba (de loteamentos) e Luggo (de imóveis residenciais para locação) ganhem escala.
"Embora o negócio principal da MRV deva ter crescimento de lucros menor em relação aos pares, o potencial de crescimento dolarizado adicional da AHS ainda não está precificado, na nossa visão", dizem as analistas.
Ainda que a MRV tenha previsto o lançamento de 80 mil unidades por ano até 2025, por meio da expansão das operações das subsidiárias, o BofA tem estimativas mais conservadoras e projeta o lançamento de apenas cerca de 60 mil unidades por ano no período.
Mesmo assim, espera que AHS, Luggo e Urba somadas cheguem a representar 45% da receita líquida da MRV em 2025, sendo que a principal contribuição deve vir da subsidiária americana.
Riscos
Apesar do otimismo com MRV, as analistas lembram que a alta das taxas de juros são um risco para o negócio. O BofA espera que a Selic termine o ano em 5% ao ano e chegue a 5,75% em 2022.
Elas lembram que juros em alta podem afetar a "affordability", isto é, a capacidade de as pessoas obterem financiamentos a partir da sua renda (uma vez que só é possível comprometer um terço da renda com dívidas), principalmente nos segmentos fora dos programas habitacionais.
A alta dos juros também pode prejudicar a estratégia de reciclagem de ativos da companhia. E caso os efeitos da recessão se prolonguem, os recursos para financiamentos habitacionais também podem sentir um baque.