Enquanto diversos setores da economia brasileira sentiram os efeitos da pandemia, o segmento de galpões logísticos se apresentou resiliente, registrando uma forte ascensão, que deve permanecer no ano de 2022. Esse cenário favorece os fundos imobiliários (FII) ligados ao segmento.
Em geral, a perspectiva é de terminarmos o ano de 2021 com um volume de investimentos de R$ 8,5 bilhões em galpões e condomínios logísticos — batendo o recorde do setor.
Grande parte desse crescimento se deve à penetração do e-commerce no Brasil, que se torna o grande protagonista dos últimos dois anos.
Mesmo com a recente volta da mobilidade em lojas físicas, há vários estudos que mostram que, depois da primeira compra online, a recorrência é enorme, ou seja, o consumidor desenvolve um novo hábito.
O desenvolvimento do setor
No ano de 2020, o comércio eletrônico brasileiro apresentou um crescimento de 47,6% em relação a 2019, passando de uma representação de 5,4% para 8,1% do varejo.
Em 2021, a perspectiva é de um incremento na casa de 7% nas vendas, mas com uma estabilização em 8,1% da representatividade no varejo, devido à queda geral do consumo.
Como os clientes querem receber suas encomendas cada vez mais rápido, os varejistas passaram a buscar galpões próximos de regiões com alta demanda, expandindo suas operações de “last mile” – geralmente, trata-se de galpões dentro do raio de 30 quilômetros da capital.
Além disso, devido à recente experiência negativa de abastecimento em diversas cadeias produtivas, muitas empresas passaram a remodelar sua estratégia de estoque.
Tática 'just in case' favorece os FIIs
Ao invés de ajustar a quantidade de produtos apenas a demanda, em uma espécie de “just in time”, as companhias passaram a adotar uma tática “just in case”, com uma folga adicional de produtos, evitando eventuais problemas com fornecedores ou ausência de insumos no curto prazo.
Neste cenário, é óbvio que a necessidade por espaço é maior e os galpões se colocam perfeitamente na posição de captura de valor.
Fontes: Empiricus e Buildings
O número de galpões vagos de qualidade e bem localizados está cada vez mais escasso, juntamente com bons terrenos para desenvolvimento.
Projeções para o próximo ano
Associados ao aumento do custo de construção, acreditamos que esses fatores contribuirão para o aumento do preço de locação em 2022, assim como observado em algumas regiões específicas neste ano.
É bem verdade que é esperado um aumento da quantidade de empreendimentos: atualmente, temos cerca de 26 milhões de metros quadrados em condomínios logísticos no país, segundo dados da Buildings.
Olhando para 2022, encontramos uma perspectiva de entrega de pouco mais de 3 milhões de metros quadrados deste segmento, representando 11,5% da área existente.
Apesar do risco de uma possível elevação de vacância ao longo do próximo ano, seguimos enxergando atratividade neste segmento, tendo em vista o nível de preço dos fundos e o contexto operacional favorável de médio prazo.
HSLG11: um FII barato para 2022
Listado em Bolsa desde o final de 2020, o fundo imobiliário (FII) HSI Logística (HSLG11) possui uma carteira composta por cinco imóveis com 61% de sua ABL exposta ao estado de São Paulo, o maior mercado do segmento, conforme podemos verificar abaixo.
Fontes: Empiricus e HSI
Todos os seus ativos se encontram dentro do raio de 35 quilômetros de suas respectivas capitais, o que contribui para as operações de "last-mile" do setor logístico.
Tal localização tem apresentado um forte crescimento da procura por parte das empresas de varejo, que buscam imóveis próximos de regiões que apresentam alta demanda, diminuindo o tempo de entrega de seus produtos.
Outro ponto interessante é a taxa de vacância do FII, que se mantém abaixo de 3%. No entanto, devemos ficar atentos à tipicidade do portfólio, com 90% dos contratos na modalidade típica, o que traz um maior risco de diminuição da taxa de ocupação no curto/médio prazo.
Em outubro, a gestão do fundo imobiliário realizou a venda do ativo Santo André pelo valor de R$ 77,79 milhões, gerando um lucro estimado para os próximos quatro semestres de R$ 28,4 milhões, equivalente a R$ 2,25 por cota, com um montante relevante para ser alocado.
Apesar de o HSLG11 possuir um portfólio mais concentrado que o restante da indústria e um cotista internacional bem relevante na base (com mais de 50% das cotas) – o que o torna uma escolha um pouco mais arrojada –, enxergamos potencial de valorização na casa de 15% para o FII, somado a uma distribuição de proventos próxima de 9,5% nos próximos 12 meses, favorecida pelo ganho de capital recente.
Por fim, fica aqui o convite para você conferir a série Renda Imobiliária, o núcleo de FIIs da Empiricus. Além do HSLG11, nosso último relatório traz nossas perspectivas para 2022, incluindo mais duas teses da nossa carteira que podem despontar no período.
Um ótimo fim de ano a todos,
Caio