Por muito tempo, investir em imóveis com o objetivo de receber aluguéis era visto como uma estratégia vantajosa para obter lucro por meio da geração de renda passiva, além da valorização do patrimônio ao longo do tempo e à proteção contra a inflação.
E, até o momento , a tributação sobre esses ganhos é relativamente simples: para pessoas físicas, o único imposto que incide sobre os rendimentos é o Imposto de Renda (IRPF), recolhido mensalmente via Carnê-Leão.
Porém, a partir de 2026, o “sonho” de viver de renda com imóveis pode sofrer algumas interferências… Isso porque a Lei Complementar nº 214 de 2025 da reforma tributária implementará, de forma gradual, o Imposto sobre Valor Agregado (IVA) no Brasil.
O IVA propõe a substituição de tributos como ISS, PIS e Cofins por dois novos:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços); e
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços).
Mas o que isso quer dizer na prática para quem investe em imóveis?
De acordo com as estimativas dos analistas da EQI Research, a alíquota padrão do IVA será de 28%. Para os aluguéis de imóveis residenciais, porém, haverá um desconto de 70%, o que na prática reduz a cobrança para cerca de 8,4% sobre o valor bruto recebido.
No entanto, o maior impacto será sentido nas locações de curta duração, como as feitas via Airbnb. Nesse caso, a alíquota deve ficar em 16,8%, praticamente o dobro da cobrada nos aluguéis de imóveis residenciais comuns.
Somado ao Imposto de Renda, o efeito é ainda mais duro: a tributação pode consumir perto de 40% da renda do investidor.
Outro ponto relevante é que, se o limite de receita com aluguéis for ultrapassado, todo o valor recebido passa a ser tributado, e não apenas o excedente.
Na prática, muitos proprietários podem tentar repassar esse custo para os inquilinos, mas isso pode:
- Aumentar o risco de vacância;
- Dificultar a locação;
- Intensificar a concorrência no mercado.
Diante desse cenário, você, investidor, pode se perguntar: será que ainda faz sentido manter o patrimônio concentrado em imóveis físicos?
Para Carolina Borges, analista de fundos imobiliários da EQI Research, a resposta é não. Ela defende que os investidores avaliem o equilíbrio entre imóveis e fundos imobiliários, aproveitando as vantagens de cada um.
Veja mais: confira estratégia gratuita para simular renda com FIIs
Além de imóveis físicos, por que olhar para os fundos imobiliários?
Segundo Carolina Borges, os fundos imobiliários costumam oferecer uma estratégia mais vantajosa do que a obtida com o investimento em imóveis físicos.
Ela destaca que os FIIs permitem ao investidor acessar o mercado imobiliário de forma prática, sem as dores de cabeça típicas da posse direta de imóveis.
Ou seja, sem precisar lidar com inquilinos, risco de vacância, inadimplência, gastos com manutenção e reformas, por exemplo.
Outra vantagem é que eles proporcionam ganhos em duas frentes:
- Com o pagamento recorrente de dividendos, muitas vezes mensais; e
- Com a valorização das cotas negociadas em bolsa.
Além disso, diferentemente dos imóveis físicos, que só revelam sua valorização em operações de compra e venda, os FIIs têm cotas precificadas diariamente, o que traz mais transparência sobre o patrimônio.
Dessa forma, o investidor passa a deter uma “pequena fatia” de grandes empreendimentos, como shoppings, galpões logísticos ou prédios corporativos, participando tanto da renda gerada por esses ativos quanto do potencial de valorização ao longo do tempo.
Ainda assim, parte desses rendimentos precisa ser reinvestida para preservar o poder de compra ao longo do tempo.
Na visão da analista, para quem tem o objetivo de buscar geração de renda passiva, os FIIs podem ser uma alternativa eficiente, isto é, desde que haja equilíbrio com os demais ativos da carteira.
E é justamente, considerando esta diversificação e equilíbrio na carteira, que a EQI Research desenvolveu uma ferramenta onde o investidor pode estipular a renda que deseja ter no futuro com fundos imobiliários e descobrir quanto precisa investir para chegar lá.
Veja mais: confira estratégia gratuita para simular renda com FIIs
Como buscar geração de renda investindo em FIIs?
O Simulador Vivendo de Renda com FIIs, criado pela EQI Research, é uma ferramenta gratuita que mostra, de forma prática, quanto você poderia receber ao aplicar em fundos imobiliários.
Em poucos cliques, é possível indicar qual renda mensal você gostaria de alcançar com FIIs e visualizar o plano necessário para chegar lá.
Além de projetar o retorno potencial, o simulador entrega uma carteira sugerida de fundos imobiliários, que conta com a proporção recomendada de cada ativo e o valor a ser alocado em reais.
Para entender melhor, imagine que você queira acrescentar R$ 1.000,00 à sua renda mensal com o mercado imobiliário.
Ao informar esse objetivo, o simulador calcula automaticamente o capital necessário para investir em fundos imobiliários. No caso de uma renda mensal desejada de R$ 1.000,00 o capital a ser investido é de R$ 107.661,80.
Fonte: Simulador Vivendo de Renda com FIIs
A ferramenta também sugere uma carteira diversificada, indicando os setores, os FIIs recomendados e o valor exato a ser alocado em cada um deles para alcançar os rendimentos desejados.
Fonte: Simulador Vivendo de Renda com FIIs
Dessa maneira, você, investidor, consegue comparar estratégias e avaliar qual faz mais sentido para os seus objetivos de renda passiva. E a boa notícia é que você pode acessar e testar a ferramenta agora, sem custo algum.
Basta clicar no botão abaixo e seguir o passo a passo: