Quem procura um imóvel para comprar na cidade de São Paulo pode estar achando tudo muito caro, sobretudo nas construções novas. Mas, mesmo entre as propriedades mais antigas, o preço muitas vezes não condiz com a qualidade e parece também não condizer com a renda da população. Afinal, há uma bolha imobiliária em São Paulo? E, em caso positivo, ela pode vir a estourar e finalmente dar a oportunidade a tantas pessoas de realizarem o sonho da casa própria?
Bem, por mais que os paulistanos que ainda moram de aluguel torçam para que sim, segundo levantamento do banco suíço UBS, tudo indica que não, não há bolha imobiliária na maior cidade da América Latina.
De acordo com o UBS Global Real Estate Bubble Index 2025 (Índice de Bolha no Mercado Imobiliário do UBS Global, em tradução livre), São Paulo é, de todas as 21 cidades pesquisadas, a que tem menor risco de bolha imobiliária no mundo.
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Trata-se da única com índice negativo (-0,10), o qual ainda registrou uma queda em relação a 2024. Outras cidades com risco baixo são Milão, Paris, Nova York, São Francisco, Londres e Hong Kong.
Segundo o UBS, os preços reais (descontada a inflação) dos imóveis em São Paulo caíram cerca de 25% entre 2014 e 2022. E, apesar das vendas robustas, têm permanecido estáveis desde 2022, devido ao impacto das taxas de juros dos financiamentos imobiliários em dois dígitos, com a alta vista na taxa básica de juros, a Selic.
Assim, boa parte da alta nominal de preços percebida pela população na última década reflete a inflação, que foi de quase 70% entre 2014 e 2022, e de 92% de 2014 para cá, quando medida pelo IPCA.
Ainda de acordo com o levantamento do UBS, alugar em São Paulo continua mais barato do que comprar. Os aluguéis reais subiram 5% no último ano e agora estão aproximadamente 25% acima dos níveis de 2022, refletindo forte demanda de locatários e baixa vacância em áreas bem localizadas.
O banco destaca ainda que, embora a inflação já tenha se moderado, o Banco Central ainda não sinalizou cortes de juros. Assim, enquanto as taxas dos financiamentos imobiliários permanecerem elevadas e penalizarem o uso de dívida para a aquisição de imóveis, grandes altas de preços no mercado imobiliário são improváveis.
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Então onde existe risco de bolha imobiliária?
Embora o mercado imobiliário paulistano esteja "fora de perigo", de acordo com o índice do UBS, há sim grandes cidades globais com alto risco de bolha, e outras onde esse risco disparou do ano passado para cá.
Miami, na Flórida, lidera o risco de bolha imobiliária global, seguida por Tóquio e Zurique. Todas as três cidades se encontram no nível de alto risco.
Também se destacam como risco elevado as cidades de Los Angeles, Dubai, Amsterdam e Genebra. Dubai e Madri, por sua vez, foram as cidades que apresentaram os maiores aumentos de risco em relação à edição anterior do levantamento.
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Nos últimos cinco anos, Dubai e Miami lideraram em crescimento médio dos preços reais de moradias de cerca de 50%, contrariando a tendência global de desaceleração do mercado imobiliário. Tóquio e Zurique vêm em seguida, com altas de 35% e quase 25%, respectivamente. Já Madri teve o maior crescimento real de preços de todas as cidades em relação ao ano passado, de 14%.
Segundo o UBS, em média, os mercados imobiliários globais continuam em desaceleração. “O entusiasmo generalizado diminuiu, com o risco médio de bolha nas grandes cidades caindo pelo terceiro ano consecutivo,” disse, em nota, Matthias Holzhey, autor principal do estudo no CIO do UBS Global Wealth Management.
Cidades que apresentavam alto risco de bolha imobiliária em 2021 — como Frankfurt, Paris, Toronto, Hong Kong e Vancouver — tiveram queda média de quase 20% nos preços reais desde o pico, devido ao aumento das taxas de juros. Em comparação, cidades com menor desequilíbrio registraram queda média de 5%.
Dificuldade de acesso à moradia
Segundo o UBS, a dificuldade de acesso à moradia limita a demanda por imóveis globalmente e aumenta o risco de intervenção regulatória, quando os governos adotam novas regras de modo a tornar as propriedades mais acessíveis para a população.
Foi o que aconteceu em mercados como Vancouver, Sydney, Amsterdã, Paris, Nova York, Singapura e Londres, diz o estudo, onde regulações mais rígidas — como novos impostos, restrições à compra e controle de aluguel — contribuíram para desinflar os preços.
De acordo com o estudo, Hong Kong é a cidade menos acessível para a população comprar um imóvel, exigindo cerca de 14 anos de renda para a aquisição de um apartamento de 60 metros quadrados.
Em Tóquio, Paris e Londres, os preços também se desvincularam da renda local, com a relação preço/renda superando dez vezes a renda anual média. Em São Paulo, são cerca de oito anos da renda média.
No geral, porém, para um trabalhador qualificado, uma moradia acessível financeiramente está hoje 30% mais barata que em 2021.
O UBS projeta ainda que, com a tendência de cortes de juros à frente, a busca por ativos reais, como os imóveis, deve crescer, e os financiamentos devem ficar mais acessíveis, o que pode trazer novo impulso para os preços. "A oferta limitada na maioria dos grandes centros urbanos também tende a sustentar novas altas" de preços", diz o estudo.