Não é fácil trabalhar com construção civil no Brasil. Burocracia, oscilação de custos, mão de obra, altas taxas de juros e clima são apenas alguns dos desafios encontrados pelas incorporadoras no ambiente doméstico.
Neste cenário, empreender no mercado imobiliário exige planejamento de longo prazo, resiliência diante das incertezas e uma capacidade constante de adaptação às mudanças regulatórias e econômicas que afetam diretamente a viabilidade dos projetos.
Apesar das dificuldades, a cesta de incorporadoras listadas é destaque no acumulado do ano. Nestes primeiros 75 dias de pregão, o Índice Imobiliário (IMOB), composto por construtoras e shoppings, acumula alta de 23,6%, contra 6,7% do Ibovespa.
É verdade que o ponto de partida tem grande influência neste gráfico — ao final de dezembro, as ações das incorporadoras estavam consideravelmente pressionadas. Além disso, pela característica “beta” do setor imobiliário, é natural que o IMOB tenha um desempenho superior em janelas de alta. Ainda assim, existem fundamentos que justificam a sólida performance.
Entre eles, a presença crescente de estratégias enquadradas no programa Minha Casa Minha Vida é um dos principais.
Há um objetivo claro do governo em direção ao programa, dado que é historicamente efetivo e com forte apelo popular. Inclusive, na última semana, tivemos atualizações no Minha Casa Minha Vida, validadas pelo conselho do FGTS. Em resumo, foi criada uma nova faixa de renda (4) e os tetos das faixas antigas foram atualizados, permitindo a entrada de novos participantes ao programa.
Além disso, a sustentabilidade do FGTS, fonte de financiamento do programa, recebeu reforço de R$ 18 bilhões proveniente do Fundo Social do pré-sal.
Por meio do incentivo do governo, aliado ao elevado déficit habitacional do país, as incorporadoras alcançam projetos menos sensíveis às condições de mercado, possibilitando maior previsibilidade e resiliência nos resultados.
Obviamente, isso não deixa a empresa imune a problemas operacionais pontuais e/ou dificuldades financeiras. Ainda assim, notam-se resultados históricos das companhias posicionadas no setor, tal como Direcional (DIRR3) e Cury (CURY3).
- VEJA MAIS: Momento pode ser de menos defensividade ao investir, segundo analista; conheça os ativos mais promissores para comprar em abril
Na parcela operacional, apesar dos custos de mão de obra ainda incomodarem, nota-se uma estabilidade razoável dos outros componentes neste início de ano, fator que deve manter as margens dos projetos em níveis saudáveis.
Na minha visão, estes eventos são importantes para a manutenção do crescimento sólido para o setor no curto prazo.
Para o segmento de média/alta renda, a visibilidade é menor, tendo em vista o impacto dos juros elevados e da competição de empreendimentos nas principais praças. Não à toa, temos diversas companhias tradicionais deste segmento migrando seus lançamentos para os projetos “populares”.
Direcional (DIRR3): destaque entre as incorporadoras
Entre as incorporadoras, Cury e Direcional são as principais escolhas da Empiricus. O segmento econômico apresenta uma assimetria interessante, considerando os múltiplos razoáveis diante da conjuntura, a distribuição de dividendos e as opcionalidades envolvidas.
Inclusive, olhando o perfil de seus projetos / landbank, ambas as empresas são grandes beneficiadas pela última revisão de parâmetros do MCMV.
Em especial, gostaria de destacar a tese de investimento de Direcional (DIRR3), presente há anos nas recomendações da Empiricus.
No consolidado de 2024, os lançamentos da companhia totalizaram R$ 5,8 bilhões de Valor Geral de Vendas (VGV). O montante foi o maior volume já registrado pela empresa e representou um crescimento de 18,5% em relação ao ano anterior. As vendas líquidas também foram recordes, totalizando R$ 6,3 bilhões.
A empresa recentemente divulgou a prévia dos resultados operacionais do 1T25, que seguiu o ritmo sólido dos últimos trimestres. Foram lançados 17 novos empreendimentos/etapas no trimestre, totalizando um VGV de R$ 901 milhões, sendo 75% sob a marca Direcional e 25% sob a marca Riva. O montante correspondente à participação da companhia (R$ 802 milhões) representa um crescimento de 47% em relação ao 1T24, ligeiramente acima das nossas projeções.
A companhia entregou um indicador Vendas sobre Oferta (VSO) consolidado de 23% no trimestre, próximo às expectativas do mercado. Observa-se uma desaceleração desse indicador em relação aos trimestres anteriores, justificada pela sazonalidade típica do início de ano.
O estoque da Direcional encerrou o trimestre com um VGV de R$ 3,69 bilhões, equivalente a um nível controlado de aproximadamente nove meses de vendas.
- VEJA TAMBÉM: O Lifestyle do Seu Dinheiro quer te manter bem-informado sobre as principais tendências de comportamento e consumo em uma newsletter especial
Possibilidade de geração de valor
Apesar do resultado sem surpresas, interpreto que os números da empresa estão subestimados pelo mercado. Ademais, mesmo com a forte valorização dos últimos anos, o papel segue com pontos de atratividade.
Em uma perspectiva de renda, por exemplo, entendo que seja uma ação pertinente para o portfólio. Com a sólida geração de caixa dos últimos trimestres, a Direcional tem realizado consecutivas distribuições de capital aos investidores — em 2024, o payout foi de 90%.
Para 2025, diante da continuidade deste cenário (é esperado um aumento da geração de caixa no segundo semestre), estimamos um dividend yield de 13% para DIRR3, com potencial de alcançar 20%, condicionado pela recente operação de venda parcial da marca Riva.
Inclusive, sobre a Riva, as recentes mudanças do MCMV devem gerar nova oxigenação para os resultados, tendo em vista o enquadramento dos projetos na Faixa 4.
Ademais, o múltiplo Preço/Lucro (P/E) de 7,5x para 2025, alinhado à média dos últimos três anos, me parece discreto em um cenário próspero para a companhia.
Entre os pontos de atenção, é imprescindível estar ciente que o setor de construção civil é cíclico e sensível às oscilações de mercado. Ademais, é suscetível aos riscos do negócio, envolvendo obras e mudanças nas condições de financiamento.