Depois de um primeiro trimestre inteiro de quebra de recordes para o Ifix, os fundos imobiliários enfrentaram um mês de abril bastante turbulento. No mês passado, o índice que reúne os principais FIIs da bolsa apresentou queda de 0,70%.
O desempenho da classe de ativos em abril foi um “banho de água fria” para muitos investidores. Afinal, enquanto o Ibovespa era penalizado pelo ambiente macroeconômico, os fundos imobiliários mantinham o ritmo de alta.
Entretanto, com a chegada do segundo trimestre, os impactos “macroeconômicos finalmente bateram na porta dos fundos imobiliários”, destaca o analista da Empiricus Research, Caio Araujo.
A perda de um dos pilares que sustentou a alta desses ativos no primeiro trimestre desencadeou o que parte do mercado tem chamado de “efeito Campos Neto”, resultando na queda dos FIIs no mês passado.
Como o ‘efeito Campos Neto’ afetou os fundos imobiliários?
Entre janeiro e março, o Ifix apresentou valorização de 2,92%. O bom desempenho da categoria era creditado a três pilares:
- O desconto nas cotas;
- As mudanças regulatórias nos títulos isentos; e
- O ciclo de queda dos juros.
Contudo, ao longo de abril, o último desses pilares começou a mostrar instabilidades. O primeiro sinal foram os dados da inflação nos Estados Unidos.
Por lá, a economia continua em ritmo acelerado apesar da inflação. Esse cenário indica um possível atraso no início de corte de juros nos EUA, o que é ruim para a economia brasileira.
Além disso, houve uma piora na perspectiva fiscal do Brasil. As mudanças na meta de gastos para os próximos anos levam o mercado a se questionar sobre a possibilidade de o governo aumentar os gastos e consequentemente a dívida pública.
Nesse cenário, as projeções para a Selic em 2024 voltaram a subir. Há algumas semanas, as apostas eram de uma taxa de juros a 9,13% no fim do ano. Contudo, agora o mercado já espera por uma Selic a 9,5% em 2024.
Da mesma forma, os títulos IPCA+ voltaram a oferecer retorno real de 6% ao ano.
Além disso, nas últimas semanas o tom do presidente do Banco Central começou a levantar a possibilidade de um corte de 0,25% ao invés de 0,50% na taxa Selic na próxima reunião.
No mês passado, em um evento do Bank of America (BofA), Campos Neto disse que:
“Podemos ter uma redução da incerteza, e assim seguir no caminho normal. Podemos ter um cenário no qual a incerteza permanece elevada, e aí poderemos falar em reduzir o ritmo".
Essa fala acabou pesando nos ativos de risco e, consequentemente, nos fundos imobiliários.
O contexto macroeconômico em si já seria desafiador para os FIIs, pois com os Treasuries pagando quase 5% ao ano nos EUA e aqui os títulos de renda fixa oferecendo IPCA + 6%, a atratividade dos fundos imobiliários caiu bastante.
Contudo, a possibilidade de que o Banco Central “pise no freio” piorou ainda mais a situação desses ativos.
A carteira comandada por Caio Araujo também sofreu diante da degradação do cenário econômico.
Mas, apesar de abril ter sido um mês ruim, o portfólio com os 5 melhores fundos imobiliários vem entregando um retorno 20% acima do Ifix no acumulado dos últimos 6 meses.
Por isso, o analista aponta que não é hora de abandonar os fundos imobiliários, mas sim “manter a disciplina e não realizar alterações bruscas”. Nesse sentido, Araujo já fez os ajustes na carteira de FIIs para maio, cujos dividendos podem chegar a até 10% em 2024.
Os 5 melhores fundos imobiliários para comprar em maio
Caio acredita que, geralmente, esses momentos de estresse são seguidos de altas intensas. Por isso, é hora de fazer pequenos ajustes na carteira e seguir firme.
Para maio, o analista está apostando em 5 FIIs escolhidos estrategicamente para atravessar a turbulência e buscar retornos.
Além da valorização, você tem a oportunidade de buscar lucros com os dividendos pagos por esses FIIs. Entre as indicações de maio estão:
- Um fundo do segmento logístico com potencial de geração de renda de 9,4% nos próximos 12 meses;
- Um fundo de papel com retorno potencial de 10,4% mais dividendos de 10,9%;
- Fundo de shopping com dividend yield de 9,4% em 12 meses;
- Um fundo de galpões com dividendos de 13,8% nos próximos 12 meses;
- Um fundo de crédito imobiliário com desconto e taxa interna de retorno de 10,8%;
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