Os fundos imobiliários oferecem uma série de vantagens para quem gosta de investir no mercado de imóveis. Entre eles, estão os dividendos isentos de Imposto de Renda, a proteção contra a inflação por meio dos investimentos em ativos reais e a liquidez propiciada pela listagem em bolsa de valores
Essa última característica, porém, se mostrou uma faca de dois gumes para o setor nos últimos meses. Por terem as cotas negociadas na B3, os FIIs têm sofrido com a falta de apetite ao risco que afeta outros ativos de renda variável, como as ações.
O IFIX, índice que reúne os principais fundos imobiliários da bolsa brasileira, acumula queda de 1,3% em junho até esta sexta-feira (28), último pregão do mês.
Mas, assim como a presença em bolsa pode ser uma vantagem ou uma desvantagem, o recuo dos FIIs também pode apresentar uma oportunidade para quem gosta de pagar barato em ativos de qualidade.
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De acordo com Cauê Pinheiro, estrategista de investimentos do Safra, os fundos negociam com um desconto “importante” nas cotas — em média 12% abaixo do valor patrimonial, uma medida de “valor justo” para o portfólio — que já vem sendo carregado há algum tempo.
É preciso ser rápido, porém, pois a “promoção” pode ter data para acabar. “O desconto tende a se fechar no próximo ano, com a retomada da queda dos juros”, afirmou o estrategista hoje durante evento do setor promovido pela Fincare Investimentos, escritório credenciado ao Safra.
O banco acredita que o Banco Central não vai mais cortar a taxa Selic neste ano. Mas aposta que, com a inflação se aproximando da meta do próximo ano, o BC teria espaço para voltar a reduzir os juros.
Como escolher os melhores fundos imobiliários para compor o portfólio?
Esse afrouxamento monetário deve ser um gatilho para a alta de diversos ativos de renda variável, incluindo os FIIs.
Por enquanto, porém, as cotas permanecem em níveis mais baixos. Especialmente nos segmentos de híbridos, escritórios, fundos de fundos e agências bancárias, de acordo com Pinheiro.
Para quem quer aproveitar o momento para alocações com desconto, o estrategista do Safra diz o que analisar na hora de comprar um ativo. Os principais fatores são:
- Valuation: é preciso verificar a relação entre o preço de tela e o valor patrimonial do FII e entender se ele negocia a um patamar depreciado por fatores de mercado ou problemas estruturais na carteira;
- Dividend yield: conferir se o pagamento de dividendos está em linha com a média do segmento, se ele é sustentável a longo prazo e se há possibilidade de aumento nas distribuições futuras;
- Possibilidade de valorização patrimonial da carteira;
- Qualidade da gestão: quem é o gestor e como é a governança do fundo — como foram as últimas decisões de alocação de capital, por exemplo;
- Volume de negociação: checar se a liquidez do FII comporta a alocação desejada.
Para fundos de tijolo, que investem em imóveis reais como galpões, escritórios e shoppings, também é importante verificar outros elementos do portfólio, como a localização, a qualidade técnica dos ativos, a carteira de locatários, a inadimplência e a vacância.
“Localização é tudo no mercado imobiliário, se os imóveis estão em uma região que é bastante demandada, provavelmente o FII não terá problema de vacância e repasse de preços no aluguel”, diz o estrategista.
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Já no caso dos fundos de papel, cujo nome alude à carteira formada, em sua maioria, por títulos de crédito do setor imobiliário, vale checar como anda a rentabilidade da carteira ante os títulos públicos, os indexadores dos ativos e as garantias das operações — ou seja, o quão protegido está o FII em casos de inadimplência.
Pinheiro recomenda ainda uma análise do rating das operações que compõem o portfólio para entender a qualidade da carteira e o risco que o investidor corre ao investir nos fundos imobiliários do tipo.