Trocar oito imóveis locados por apenas três pode parecer um negócio curioso à primeira vista. Mas, apesar de reduzir o portfólio, o fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) garantirá um lucro milionário e poderá antecipar dívidas com a transação anunciada nesta segunda-feira (26).
De acordo com um comunicado enviado ao mercado mais cedo, a TRXF11 pagará cerca de R$ 181,55 milhões por três ativos que pertencem a outro FII, o HBC Renda Urbana (HBCR11), e estão atualmente locados para a varejista de produtos esportivos Decathlon.
Por outro lado, o fundo venderá oito lojas — sete delas locadas para o Assaí (ASAI3) e uma para o Grupo Pão de Açúcar (PCAR3) — para o HBCR11 por R$ 613,4 milhões.
Considerando as duas operações simultâneas, a gestora do TRX Real Estate estima que o lucro será de R$ 109,6 milhões, ou R$ 7,12 por cota, se o negócio for concluído . O valor representa uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de cerca de 14,1% e um cap rate médio, ou taxa de capitalização, de 7,25%.
"A administradora e a gestora entendem que a transação vai ao encontro da estratégia do fundo, no sentido de aproveitar boas oportunidades para realizar a venda de imóveis com ganho de capital, distribuição de lucros extraordinários e geração de caixa para reinvestimento em novas oportunidades", diz o comunicado.
TRXF11 vai reduzir alavancagem
A gestão destaca ainda que a venda também vai reduzir a alavancagem e diminuir a concentração dos atuais locatários do TRXF11, além de diversificar as classes de imóveis e de inquilinos do portfólio.
No quesito endividamento, por exemplo, o saldo devedor dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) que financiaram a aquisição dos imóveis vendidos somam R$ 329,9 milhões.
Já o segmento de atuação dos inquilinos do fundo era majoritariamente atacadista, de acordo com o último relatório gerencial. O setor representava 52,74% do portfólio de inquilinos do fundo em janeiro, veja abaixo:
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Dentro desse contexto, o Assaí era responsável pela maior parte da receita com aluguéis do TRXF11, ou cerca de 45,77%, seguido pelo Pão de Açúcar.
