Depois de deixar os investidores e o mercado à espera de uma resposta por quase dois meses, o fundo imobiliário Tordesilhas EI (TORD11) enfim veio a público esclarecer por que vendeu dois imóveis por um valor muito abaixo do que o investido.
O FII comunicou em setembro, via relatório gerencial, que uma empresa detida pelo TORD11, a Land Tordesilhas, negociou as propriedades Resort do Lago por R$ 4,6 milhões e Kawana Residence por R$ 5,4 milhões.
Ainda segundo o relatório, os imóveis — dois empreendimentos do tipo multipropriedade localizados em Caldas Novas, Goiás — custaram R$ 79,19 milhões e R$ 38,38 milhões ao fundo, respectivamente.
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Além da cifra muito inferior à investida, o FII ainda aceitou receber uma entrada de 10% do preço negociado à vista e o restante em 24 parcelas mensais corrigidas pelo IPCA.
Mas destacou que os valores estavam sujeitos a ajustes positivos via condições de earn out. O pagamento extra, que costuma estar atrelado ao cumprimento de metas previamente acordadas, poderia aumentar o valor total em até 40%.
Ausência de explicações desagradou cotistas do TORD11 e levou à questionamento da B3
Mesmo com a perspectiva do earn out, a transação não caiu bem entre os cotistas do TORD11, que tem uma base com mais de 76 mil pessoas físicas. Parte dos investidores utilizou fóruns especializados em fundos imobiliários para questionar a venda e a ausência de mais detalhes sobre a negociação.
A situação também chegou aos ouvidos da B3, que enviou ao FII um ofício sobre o tema. No documento, a operadora da bolsa brasileira solicitou esclarecimentos a respeito da data da venda, a identificação do comprador e a justificativa do valor, entre outras dúvidas.
A Vórtx, administradora do Tordesilhas EI, respondeu ao ofício na última sexta-feira (25) e destacou que, antes de esclarecer todos os itens, primeiro era preciso contextualizar a situação dos imóveis.
“Ambos os ativos vinham apresentando vendas abaixo do esperado e demandando recursos expressivos para manutenção do andamento das obras, que consumiam recursos do fundo” disse a Vórtx, acrescentando que o fundo já se encontrava sem liquidez para fazer frente a essas despesas em 2023.
Além das contas altas, não havia capital para dar continuidade aos empreendimentos, o que atrapalhava novas vendas e aumentava o nível de distratos e inadimplência das unidades já comercializadas.
“Portanto, apresentado o cenário de dificuldade de caixa dos empreendimentos, da necessidade de recurso para mantê-los e dar continuidade a essas operações, foi tomada a decisão pelo desinvestimento com a venda dos ativos”, afirmou a administradora.
Procurada pelo Seu Dinheiro, a RCap Asset, gestora do fundo, também se pronunciou sobre o tema. "Cabe ressaltar que registramos uma taxa de aprovação de 69,17% em nossa última assembleia de demonstração financeira. Essa aprovação expressiva reflete a confiança dos cotistas com as decisões da gestora e demonstra o compromisso dos investidores com a valorização e recuperação do fundo", diz a nota enviada ao portal — confira o posicionamento na íntegra ao final do texto.
Parcelamento foi exigência do comprador
Estabelecido o contexto, a Vórtx voltou aos questionamentos da B3, mas explicou que, como os documentos de ambas as operações têm cláusulas de confidencialidade, algumas informações permaneceriam sigilosas. O nome do comprador é uma delas.
Já sobre o valor da venda e as condições de pagamento, a administradora afirmou que foram fruto da negociação entre as partes e consideraram “a situação já explicada de estresse financeiro, com a demanda de aporte de recursos e passivos relevantes atrelados”.
O custo de obra estimado para a fase dois do Resort do Lago é de R$ 8,7 milhões, enquanto a três e quatro são estimadas em R$ 76,4 milhões. Os passivos jurídicos somam R$ 76,4 milhões — incluindo ações trabalhistas e cíveis —, e a dívida financeira é de R$ 60 milhões.
Já o Kawana Residencial tem um saldo de obras remanescente de R$ 34 milhões e um custo estimado em R$ 66 milhões para as fases ainda não iniciadas. A operação também detinha R$ 29,3 milhões em passivos jurídicos e R$ 121,7 milhões a título de dívida financeira.
“Tendo em vista a necessidade de recursos disponíveis para serem aportados no ativo, o comprador somente aceitou prosseguir com o negócio se as condições de pagamento não afetassem as necessidades de aporte”, diz o comunicado.
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TORD11 não distribui dividendos há mais de um ano
Vale ressaltar que os dois empreendimentos goianos não foram os únicos ativos do fundo a gerarem dores de cabeça para os cotistas.
O TORD11 também tem Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) no portfólio e alguns deles precisaram ser renegociados nos últimos meses, com concessão de novos waivers e extensão da carência do pagamento de juros e amortização.
Dos oito CRIs em que o fundo investe, quatro foram reestruturados, ainda segundo informações do relatório gerencial.
Com os desafios enfrentados pela carteira, o Tordesilhas EI não paga dividendos desde março do ano passado. Além disso, as cotas do FII acumulam uma queda de 55,5% no mercado secundário.
O que diz a RCAP Asset
A RCAP Asset enviou um posicionamento ao Seu Dinheiro. Confira a íntegra abaixo:
"A alegação de que o Fundo Imobiliário TORD11 teve uma perda de R$ 200 milhões com a venda dos imóveis é incorreta. Os valores corretos das transações somam R$ 107,57 milhões, quando consideramos o custo dos ativos e o valor de venda.
Também cabe ressaltar que registramos uma taxa de aprovação de 69,17% em nossa última assembleia de demonstração financeira. Essa aprovação expressiva reflete a confiança dos cotistas com as decisões da gestora e demonstra o compromisso dos investidores com a valorização e recuperação do fundo.
As demonstrações contábeis e a aprovação das contas do Fundo estão disponíveis para consulta nos sites da administradora e demais canais exigidos pela regulamentação vigente. Nosso compromisso é melhorar continuamente a comunicação e a transparência com os investidores."