O imbróglio judicial entre o Banco do Brasil (BBAS3) e o fundo imobiliário BB Progressivo (BBFI11) já dura mais de três anos, mas pode terminar ainda em 2023. Segundo o FII, o banco enviou uma proposta de acordo para encerrar a disputa — que começou com uma divergência sobre renovação de aluguel — fora dos tribunais.
De acordo com um fato relevante enviado à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) na última terça-feira (28), o BB ofereceu até R$ 50 milhões para quitar todas e quaisquer obrigações com o fundo e encerrar cinco processos em andamento.
O primeiro deles foi aberto pelo próprio banco em 2020, quando ainda ocupava o imóvel CARJ, um centro administrativo no Rio de Janeiro que está no portfólio do BBFI11.
O contrato original entre as partes, que envolve nove blocos do edifício, foi firmado em 2015 e encerrou-se em outubro de 2020. Cinco meses antes, o banco ajuizou uma ação com o objetivo de renovar o aluguel de apenas dois blocos do conjunto. Já o fundo defendeu a renovação nos termos originais.
O processo ainda tramita na Justiça, mas o BBFI11 sofre os efeitos negativos em suas finanças desde 2021, quando o Banco do Brasil alegou que, em seu entendimento, o índice de reajuste daquele ano não seria devido e passou a pagar um valor menor que o previsto.
O FII obteve um parecever favorável sobre o tema na Justiça e considera a instituição financeira inadimplente, cobrando o valor total devido. No entanto, o BB decidiu em março deste ano que não iria mais esperar o fim da tramitação do processo e desocupou 100% do ativo.
O Banco do Brasil refutou, em nota enviada ao Seu Dinheiro na época, a informação de que exista inadimplência, "já que há um debate judicial em curso sobre o caso, inclusive com a realização da entrega das chaves em juízo".
"Cabe destacar que a saída do CARJ se trata de decisão administrativa rotineira na gestão imobiliária, que buscou saídas amigáveis ao longo de todo o processo, mas que culminou na necessidade de entrega judicial do imóvel, sem qualquer inadimplência por parte do banco", disse o BB.
Já BBFI11 destacou que a saída do banco representa um impacto de 55% em suas receitas e derruba de 60,9% para 14% a taxa de ocupação do portfólio, composto por dois empreendimentos. Os dividendos também sofrem com o impasse, que reduz a distribuição em R$ 28,24 por cota.
O outro imóvel que compõe seu portfólio, um prédio em Brasília, também está parcialmente locado para o Banco do Brasil, com contrato válido até janeiro de 2025.
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Fundo imobiliário recebeu propostas para vender imóvel
Vale destacar que o acordo proposto pelo Banco do Brasil não é a única alternativa do fundo imobiliário: o BBFI11 também recebeu das propostas para vender o CARJ.
A primeira oferta veio da Cury no final de setembro e é de R$ 50 milhões, divididos em 12 parcelas iguais de R$ 4,16 milhões. No mês seguinte, a Sod Capital ofereceu R$ 55 milhões pelo imóvel a serem pagos em 18 parcelas mensais de pouco mais de R$ 3 milhões.
A cifra é 10% superior ao valor apresentado originalmente pela construtora. Mas a Cury melhorou sua oferta depois, subindo o valor total para R$ 65 milhões.
A Sod condiciona a realização do negócio à viabilidade do desenvolvimento de um empreendimento imobiliario no local. Já a Cury exige a inexistência de qualquer impedimento jurídico e ambiental que inviabilize a transação.
Além disso, o FII também foi procurado pela PaulOOctavio Investimentos Imobiliários para vender o outro edifício do portfólio — que ainda é ocupado pelo Banco do Brasil — por R$ 80 milhões.
A briga entre o FII e o BB, aliás, foi mencionada na proposta e é uma das apostas da PaulOOctavio para concretizar a venda.
"Cabe ressaltar que o contrato de locação hoje em vigencia com o BB, expira em 08/01/2025 e acreditamos ser muito difícil a renovação, haja visto a demanda judicial que está em curso", diz o documento encaminhado ao fundo.
A decisão final sobre qual alternativa será escolhida será dos pouco mais de 7,7 mil cotistas do FII, que devem responder uma consulta formal sobre o tema até 13 de dezembro.