No investimento em imóveis, o que conta para desvalorizar ou valorizar um empreendimento são as características físicas, como a metragem do terreno, a localização ou reformas recentes. Em tese, a cotação dos fundos de investimento imobiliários, donos de imóveis como lajes corporativas, galpões logísticos e shopping centers, deveria ser influenciada pelos mesmos fatores.
A diferença é que, por serem negociados em bolsa, os FIIs estão sujeitos aos ruídos que afetam os ativos da renda variável. E em 2022 não faltaram ruídos macroeconômicos e políticos para atrapalhar a performance dos ativos.
Ainda assim, o IFIX — que reúne os principais fundos imobiliários da B3 — caminha para encerrar o ano em alta. Isso porque quase metade dos FIIs que estão na carteira teórica do índice acumulam ganhos no período.
A maior parte das altas é modesta e não ultrapassa os dois dígitos, mas parte desse grupo de fundos conseguiu se destacar e entregar ganhos de até 25% para os cotistas — considerando apenas a variação da cota.
Veja abaixo quais fundos do IFIX mais subiram em 2022:
| Fundo | Ticker | Variação no ano* |
| Riza Akin | RZAK11 | 24,98% |
| Ourinvest JPP | OUJP11 | 24,91% |
| SDI Logística Rio | SDIL11 | 17,05% |
| Valora RE III | VGIR11 | 14,64% |
| GGR Covepi Renda | GGRC11 | 13,92% |
Riza Akin (RZAK11) e Ourinvest JPP (OUJP11) são os destaques do ano
Na lista compilada pelo Seu Dinheiro, dois nomes chamam a atenção com desempenhos muito próximos. Riza Akin (RZAK11) e Ourinvest JPP (OUJP11) sobem quase 25% neste ano e abrem uma distância considerável para os demais fundos do ranking.
Ambos os ativos fazem parte do segmento de papel — ou seja, investem em títulos de crédito ligados ao setor imobiliário. A classe iniciou o ano como a queridinha dos investidores de FIIs, mas sofreu um baque com a deflação registrada entre julho e setembro.
A variação negativa do IPCA afetou principalmente fundos com portfólio majoritariamente indexados ao índice oficial da inflação brasileira, pois provocou uma redução nos dividendos.
Esse é o caso do OUJP11: a carteira está atualmente 33% alocada em CDI, 5% em IGP-M e 62% em IPCA. Contudo, o FII conseguiu driblar o impacto da deflação nas cotas por meio do trabalho da gestão, que focou em manter o patamar de proventos estável.
Em novembro, por exemplo, o resultado considerou o IPCA de setembro. O índice recuou 0,29% naquele mês, mas foi compensado pela correção monetária destravada por amortizações extraordinárias.
Com isso, nos últimos doze meses o retorno total do fundo foi de 13,88%. Para efeitos de comparação, o rendimento líquido do CDI foi de 10,12% no mesmo período, segundo o último relatório gerencial do OUJP11.
Por falar em CDI, o Riza Akin sofreu menos para garantir a primeira posição no ranking das maiores altas do ano, pois tem um portfólio 63,5% concentrado no índice. Enquanto o IPCA desacelerou, o CDI acompanhou de perto a variação da taxa Selic e manteve-se em alta ao longo de 2022.
O resultado da alocação é um dividend yield — indicador que mede o retorno de um ativo a partir do pagamento de proventos — anualizado de 18,62%.
E a carteira do RZAK11 deve seguir assim no próximo ano. “Mantemos a visão positiva para uma maior alocação em papéis com indexação em CDI+, seguido de papéis em IPCA+, conforme o posicionamento atual do fundo”, diz o relatório gerencial de dezembro.
O outro lado da moeda: os fundos imobiliários que mais caíram em 2022
Se os fundos de papel dominaram a lista de maiores altas do ano, a ponta oposta do ranking é ocupada pelos FIIs de tijolo, que investem em ativos reais como lajes corporativas, shoppings, hospitais, galpões logísticos etc.
| Fundo | Ticker | Variação no ano* |
| XP Properties | XPPR11 | -48,94% |
| RBR Properties | RBRP11 | -29,92% |
| Hospital Nossa Senhora de Lourdes | NSLU11 | -24,82% |
| REC Renda Imobiliária | RECT11 | -18,38% |
| Tordesilhas EI | TORD11 | -15,38% |
A maior queda de 2022 foi anotada pelo XP Properties (XPPR11). Vale destacar que o portfólio é formado por escritórios e imóveis comerciais, alguns dos segmentos mais afetados pelas restrições sociais impostas pela pandemia de covid-19.
Com isso, a vacância física do FII ainda se encontra em um patamar elevado nos últimos 12 meses, em 48%. A distribuição de rendimentos do XPPR11 também foi afetada e caiu de R$ 0,55 por cota em dezembro do ano passado para R$ 0,30 no mês passado.
O cenário gera a penalização das cotas do fundo no mercado secundário. Com a queda registrada neste ano, o XP Properties negocia com um desconto de mais de 57% em relação ao valor patrimonial da cota — uma referência de valor justo considerando o portfólio.