O pessimismo do mercado em relação ao setor imobiliário já começa a se materializar em números. Ontem à noite, a MRV (MRVE3), uma das principais construtoras da bolsa brasileira, divulgou prévias operacionais consideradas fracas por analistas e investidores, e hoje suas ações amargaram uma das maiores perdas do Ibovespa, num dia já bastante negativo para o índice.
Os papéis da incorporadora (MRVE3) fecharam em queda de 6,33%, a R$ 11,69, enquanto o Ibovespa fechou em baixa de 3,28%.
No terceiro trimestre, a MRV lançou R$ 2,08 bilhões, alta de 0,5% em relação ao mesmo período de 2020, mas queda de 13,1% em relação ao segundo trimestre.
Sem contar a subsidiária AHS, que atua no mercado americano, os lançamentos apresentaram crescimento de 11% na comparação anual e vieram acima das estimativas do BTG e do JP Morgan, mas abaixo do esperado pelo Credit Suisse.
Embora alguns analistas tenham considerado esta cifra ainda sólida, ao menos três pontos das prévias decepcionaram: vendas líquidas fracas, velocidade de vendas baixa e queima de caixa.
1. Vendas líquidas fracas
As vendas líquidas da MRV no terceiro trimestre totalizaram R$ 2,01 bilhões, queda de 2,4% ante o trimestre anterior e alta de 2,4% na comparação anual; sem considerar a AHS, as vendas líquidas totalizaram R$ 1,39 bilhão, uma queda de 29% em relação ao terceiro trimestre do ano passado e abaixo do esperado por BTG, JP Morgan e Credit Suisse.
As vendas decepcionantes podem ser atribuídas à elevação dos preços, decorrente do encarecimento dos materiais de construção. Em outras palavras, a incorporadora repassou alta dos custos de construção para os preços, e isso justo num momento em que os financiamentos estão encarecendo, devido à alta nas taxas de juros.
De fato, o preço médio por unidade subiu 48,9% em comparação com o terceiro trimestre de 2020 e 20,5% ante o segundo trimestre deste ano, para R$ 238 mil.
No segmento MRV, essa alta foi de 8,7% na base anual e 3,1% na comparação trimestral, para R$ 175 mil; já no segmento Urba, o aumento foi de 67,6% na comparação anual e 25,1% na trimestral, para R$ 165 mil.
2. Baixa velocidade de vendas
Como consequência, a velocidade de vendas, calculada pelo indicador Vendas Líquidas sobre Oferta (VSO) viu uma queda considerável, tanto na comparação trimestral quanto na anual.
No segmento MRV, a VSO ficou em 14% no terceiro trimestre, ante uma VSO de 17,3% no trimestre anterior (queda de 3,3 pontos percentuais) e de 21,2% no mesmo período do ano passado (queda de 7,2 pontos percentuais).
O Credit Suisse destacou que a VSO de 14% é a menor velocidade de vendas desde o quarto trimestre de 2019.
3. Queima de caixa no valor de R$ 29 milhões
Outro ponto negativo destacado por analistas foi o fato de que, no terceiro trimestre, a MRV reportou uma queima de caixa no valor de R$ 29 milhões, apesar da forte geração de caixa das operações internacionais da AHS, no valor de R$ 117 milhões.
O principal motivo foi a continuidade da estratégia de antecipação da compra e estocagem de alguns materiais necessários para as obras, a fim de minimizar os efeitos da inflação dos custos de construção.
A MRV também atribui a queima de caixa ao descasamento do volume de unidades produzidas em relação às vendas e repasses reportados no trimestre.
Pontos positivos e visão dos analistas para as ações MRVE3
Entretanto, os analistas em geral consideraram positiva a continuidade da diversificação dos negócios pela companhia, como os seguintes destaques:
- 39% das vendas líquidas do trimestre foram referentes a imóveis de fora do programa Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida);
- A AHS vendeu dois projetos de US$ 123 milhões, obtendo lucro bruto de US$ 33 milhões (27% de margem);
- Um quarto do projeto da marca Sensia, de R$ 101 milhões em Valor Geral de Vendas (VGV) e lançado no fim de julho, foi vendido em 66 dias;
- E a marca Luggo lançou oito projetos, totalizando R$ 390 milhões.
Apesar das prévias desanimadoras, os analistas se mantêm positivos em relação à MRV. BTG e Bank of America (BofA) recomendam compra para o papel, JP Morgan tem uma recomendação overweight (equivalente à compra) e o Credit Suisse mantém recomendação neutra.
De acordo com os dados de mercado compilados pela Refinitiv e divulgados pela plataforma Trademap, MRVE3 tem hoje nove recomendações de compra e duas neutras. O preço-alvo mediano para os papéis é de R$ 22, quase o dobro do preço atual.
*Matéria alterada em 21/10/2021, com a correção do valor da geração de caixa da companhia, que foi de queima de R$ 29 milhões, e não R$ 29 bilhões, como anteriormente informado.