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Ricardo Mioto
Ricardo Mioto
CONTEÚDO PATROCINADO POR Empiricus

Quem fala em bolha de fundos imobiliários não sabe do que está falando

17 de janeiro de 2020
16:48
Imóveis
Imagem: Montagem Andrei Morais / Shutterstock

No ano, o Ifix (principal índice de fundos imobiliários) cai 0,79%, depois de subir 15% em pouco mais de quinze dias.

Obviamente não há derretimento do mercado de fundos imobiliários. Pelo contrário, eles estão muito melhor do que jamais estiveram. A gritaria que se instalou nos últimos dias, porém, nos levaria a crer que os FIIs estão acabando.

O sujeito que mais entende fundos imobiliários no Brasil, na minha opinião, se chama Alexandre Mastrocinque. Ele relatou ter recebido nos últimos dias umas 400 mensagens, várias meio desesperadas, de gente perguntando por que os FIIs estavam todos caindo.

A primeira coisa a saber é esta: fundos imobiliários são renda variável, e a renda variável… varia.

O mercado é como um grande cinema de porta pequena.

Imagine um fundo imobiliário como o KNRI11, que é um dos mais famosos.

Seu valor de mercado é de mais de R$ 4 bilhões. Mas obviamente a maior parte das pessoas não fica comprando e vendendo todos os dias, então o volume de negociações em uma determinada data é muito menor do que isso. Esse valor pode variar, mas uns R$ 15 milhões por dia é uma estimativa razoável.

Ou seja, todo dia um grupo de vendedores vende algo como R$ 15 milhões para um grupo de compradores.

Mas suponha que o Zeca Magnata, rico investidor, tem R$ 10 milhões aplicados nesse fundo, mas precisa de um dinheirinho para a emergência de comprar um iate imprevisto. De modo que ele resolve vender todas as suas cotas, que representam uma fatia muito pequena do fundo: menos de 0,25%.

Mesmo que esse valor não seja nada impressionante, na hora em que o Zeca botar à venda seus 0,25% do fundo, o mercado ficará inundado com a oferta. Ele basicamente estará dobrando o número de cotas à venda naquele dia. A demanda não vai dar conta, e o preço vai cair.

Mas o problema não é só a venda do Zeca. Muita gente vai ver o preço caindo, vai se assustar e vai começar a vender também. É o efeito manada. Isso vai puxar o preço do fundo ainda mais pra baixo, e provavelmente vai contaminar até outros fundos que não tinham nada a ver com a história.

Parece que foi isso que aconteceu na última semana com os FIIs. “Ao que tudo indica, um grande investidor acordou na quarta-feira com vontade de vender suas cotas e saiu queimando algumas posições. A queda em alguns grandes fundos gerou um certo pânico”, diz Mastrocinque.

Isso significa que você deveria vender todas as suas cotas de FIIs também? Não.

Não leve o valor patrimonial tão a sério

Um argumento de quem tem afirmado isso é que os fundos estão negociando acima do seu valor patrimonial.

O que é o valor patrimonial? É aquele atribuído aos imóveis do fundo por um laudo preparado por uma empresa especializada nisso.

O problema é que o laudo é uma obrigação burocrática, feita por empresas muitas vezes sem grande reputação. Não quer dizer muita coisa.

Se o sujeito fosse o gênio que sabe avaliar com precisão e melhor do que os outros o valor de um imóvel, o Warren Buffett dos apartamentos e galpões, ele estaria rico operando no mercado imobiliário, comprando barato e vendendo caro, e não vendendo laudo por aí.

Além disso, o laudo reflete o mercado no momento em que é realizado. “Não é incomum pegar laudos com valor de aluguel e vacância bem diferentes do que se espera para o longo prazo”, diz Mastrocinque.

Ou seja, se o imóvel se valoriza, o laudo fica defasado. Mastrocinque dá um exemplo: um edifício na região da Berrini, o Tower Bridge, tinha um laudo de R$ 862 milhões, datado do fim de 2018. Recentemente, ele foi vendido por mais de R$ 1 bilhão, porém. Entre o valor do laudo e o valor de fato do imóvel, uma diferença de quase 20%.

“Quem olha para o mercado imobiliário tem visto uma forte tendência de redução de vacância e aumento no valor dos aluguéis. Na Faria Lima, não há mais oferta, e os preços estão subindo.”

Os yields ainda estão altos

Que porcentagem do preço da cota está sendo devolvida ao investidor na forma de dividendos? Esta é a pergunta importante.

Trata-se do chamado yield. É uma métrica importantíssima. Veja neste gráfico que de fato o yield do Ifix tem diminuído nos últimos anos, de um topo de 11,5% para 6,1%. É a linha azul:

A questão é que a taxa de juros também está caindo. Veja a linha de baixo. Com juros reais tão baixos, é natural que a rentabilidade de todos os investimentos se reduza, uma vez que os investidores migram da renda fixa (como o tesouro direto) para ativos de mais ricos, como os fundos imobiliários, encarecendo-os.

O ponto é o seguinte: 6,1% é ruim? Não me parece. É muito mais do que a taxa de juros. E, para pessoas físicas, esse valor é isento de Imposto de Renda. Vai ser difícil achar um outro investimento hoje em dia que entregue essa rentabilidade “limpa”, na sua conta.

Além disso, há a valorização potencial dos imóveis, cuja retomada econômica deve finalmente puxar agora, depois de tantos anos ruins no mercado imobiliário.

Claro que há coisas que estão caras. É preciso analisar fundo a fundo, com atenção e diligência. Mas erra quem afirma que não há mais boas oportunidades. Existem várias.

O que comprar?

Mas quais são os bons fundos à venda? Os leitores do Seu Dinheiro frequentemente escrevem em busca de indicações.

Há aqui uma lista com 14 indicações de fundos imobiliários para comprar em 2020 se você deseja uma renda, ou seja, dinheiro pingando na conta. E outros sete fundos para quem deseja lucrar com a valorização do ativo, como se fosse uma ação.

A indicação é do Alexandre Mastrocinque, em sua publicação na Empiricus. Ele também é colunista do Seu Dinheiro e, por isso, me deu uma forcinha para levar esse conteúdo aos nossos leitores por um precinho pra lá de camarada. Você pode acessar a lista de fundos indicados aqui.

Em 2019, a carteira sugerida pelo Alê, que tem um mix entre fundos para quem busca renda e capital, acumulou valorização de 42,9% no ano.

QUERO CONHECER OS MELHORES FUNDOS IMOBILIÁRIOS

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