Os fundos imobiliários não têm passado incólumes pela turbulência recente nos mercados, mas estão sofrendo bem menos: enquanto o Ibovespa, principal índice de ações da B3, perde mais de 20% no mês e quase 30% no ano, o IFIX, Índice de Fundos Imobiliários, perde "apenas" 8,86% no mês e 15,53% no ano.
Os fundos de investimento imobiliário (FII) tendem a ter uma característica mais defensiva, sendo bem menos voláteis que as ações. Assim, em momentos de bonança, não valorizam tanto, mas também não costumam cair muito quando tudo está caindo.
Além disso, os FII costumam ser geradores de renda, pois pagam rendimentos geralmente mensais. Quem busca investimentos com essa característica, portanto, costuma aproveitar momentos de queda para comprar, porque é nessas horas que os retornos percentuais aumentam.
No entanto, os FII, assim como as ações, estão intrinsecamente ligados à economia real. Se as perspectivas são de desaceleração ou até recessão - como o mercado agora teme - os FII tendem a se desvalorizar. Da mesma forma que as empresas podem passar a lucrar menos, os FII que alugam imóveis para essas empresas podem sofrer com inadimplência ou vacância, uma vez que a saúde financeira dos seus inquilinos estará mais frágil.
Sendo assim, no atual cenário, que tipos de FII podem acabar sofrendo mais e quais seriam mais resilientes? A XP Investimentos publicou um relatório, na última semana, falando exatamente sobre isso.
Apesar do avanço do coronavírus no Brasil - já são mais de 120 casos confirmados - o analista Renan Manda, que assina o relatório, diz que a corretora espera "impacto limitado para os fundos imobiliários", dado que os imóveis dos fundos têm pouca exposição ao mercado externo. "No entanto, não descartamos possível volatilidade nos papéis no curto prazo, dado o cenário de maiores incertezas e de aversão a risco", diz o texto.
"Caso haja uma escalada do nível de contágio e queda no fluxo de pessoas por períodos de tempo prolongados, não descartamos enfraquecimento operacional e eventuais contratempos nos fundos imobiliários, como atrasos nos pagamentos de aluguéis, concessão de descontos temporários de alguns inquilinos e eventuais aumentos no índice de inadimplência. Mas, vale ressaltar que esse não é o nosso cenário base."
- Renan Manda, analista de fundos imobiliários da XP Investimentos.
O segmento que vai sofrer mais
Dito isto, Manda acredita que os fundos imobiliários mais afetados pelo agravamento do contágio do coronavírus são os de shopping centers, devido à diminuição prolongada do fluxo de pessoas nas ruas e locais públicos.
Com menos gente indo a shoppings - se é que eles não serão obrigados a suspender as atividades muito em breve - lojistas ficarão sem receber e podem não conseguir pagar os aluguéis. Lembrando, também, que normalmente parte dos rendimentos dos FII de shoppings corresponde a um percentual da receita dos lojistas.
No entanto, o relatório ressalta que, para afetar significativamente os rendimentos dos FII, a restrição no fluxo de pessoas teria que ser feita por um período prolongado.
O analista lembra que, durante a greve dos caminhoneiros em 2018, houve redução do fluxo de pessoas nos shopping centers durante algumas semanas, mas o impacto do evento acabou sendo marginal sobre as operações dos FII e os preços das suas cotas.
Quem vai sofrer menos
Caso o impacto econômico do coronavírus seja acentuado, a XP acredita que o segmento menos atingido será o de galpões logísticos. Primeiro porque eles normalmente estão localizados em regiões com menor densidade populacional e menor fluxo de pessoas, fora de grandes centros comerciais.
Além disso, caso haja queda de fluxo de pessoas nas ruas e centros comerciais, uma das alternativas seria recorrer ao e-commerce, amplamente dependente dos galpões logísticos. "Por isso vemos uma probabilidade baixa de que haja impactos relevantes na vacância ou inadimplência durante um eventual aumento do contágio do coronavírus", diz o relatório.
XP recomenda compra com cautela
A corretora conclui o relatório recomendando compra de fundos imobiliários de forma moderada e por fases. A XP destaca que, por um lado, a recente queda nos preços abriu oportunidades de rebalanceamento e pontos de entrada. Para a instituição, os retornos dos FII voltaram a ficar atrativos depois das quedas nos preços das cotas.
Por outro lado, destaca, o ambiente continua "altamente volátil" e a corretora não descarta "mais volatilidade no curto prazo, dado o movimento de aversão a risco decorrente do aumento de contágio do coronavírus".