Líder no mercado de imóveis para o segmento de baixa renda no Brasil, a MRV Engenharia decidiu que é hora de ir além do Minha Casa Minha Vida e apostar no "My home my life". Mas o anúncio do investimento de até US$ 255 milhões (pouco mais de R$ 1 bilhão no câmbio de hoje) na AHS Residential, que constrói imóveis para alugar nos Estados Unidos, não pegou nada bem no mercado.
Além da natural desconfiança com o passo que vai mudar a cara da empresa, o "sonho americano" chamou a atenção por outro motivo: a AHS é controlada pela família Menin, que também é a principal acionista da MRV.
A combinação de incerteza com um potencial conflito de interesses no negócio derrubou as ações da MRV (MRVE3), que fecharam em queda de 6,44% ontem na B3.
Para apagar o incêndio, a empresa promoveu um evento em São Paulo hoje pela manhã para dar mais detalhes do negócio. Depois do encontro, os papéis esboçaram uma reação e fecharam em alta de 1,41%. Leia também nossa cobertura completa de mercados.
Será que a queda recente abre uma oportunidade de compra para as ações? Acompanhe o texto que eu conto logo mais a opinião dos analistas que cobrem a empresa.
Governança em xeque?
Os investidores têm certa razão ao ficar com o pé atrás. Não são poucos os casos no mercado brasileiro em que os minoritários foram passados para trás em negócios envolvendo os controladores.
A diferença é que os donos da MRV travaram uma parceria até aqui bem sucedida com o mercado de capitais. A construtora abriu o capital em 2007 e resistiu à crise econômica que varreu o setor imobiliário nos últimos anos. No ano passado, o grupo listou na bolsa a Log Commercial Properties, empresa de galpões que nasceu de uma "costela" da MRV.
A família Menin também é controladora do Banco Inter, que já conquistou mais de 3 milhões de clientes com sua conta digital sem tarifas. Desde que a instituição abriu o capital, em abril de 2018, as ações estão entre as que mais subiram de toda a bolsa.
Dado o histórico, eu acredito que é o caso de se dar um voto de confiança aos controladores da MRV, pelo menos do ponto de vista de governança. Mas isso não significa que a transação não tenha seus riscos.
Detalhes do negócio
Após o negócio, a MRV passará a deter uma participação de 51% na empresa americana. A família Menin, que hoje possui 94,5% do capital, será diluída para 46,3%.
O dinheiro que a MRV vai desembolsar não vai para o bolso da família, mas para o caixa da AHS Residential, que atua na construção e administração do aluguel de imóveis residenciais.
O público-alvo da companhia é o segmento chamado de "workforce", de pessoas com renda média anual entre US$ 37 mil (R$ 151 mil) e US$ 87 mil (R$ 355 mil) no estado norte-americano da Flórida.
A AHS receberá o capital em partes, sendo a primeira, de US$ 46 milhões, em outubro deste ano. A segunda rodada vai variar de US$ 175 milhões a US$ 204 milhões entre 2021 e 2022, dependendo do sucesso do plano de crescimento da empresa.
A transação já foi aprovada por um comitê independente formado por Sinai Waisberg, Betânia Tanure e Antônio Kandir e agora precisa ser aprovada pelos acionistas, em uma assembleia marcada para o dia 4 de outubro.
E as ações?
Pelos cálculos do Itaú BBA, feito com base nas estimativas feitas pela MRV, o retorno com o investimento na AHS pode ultrapassar a marca dos 20% nos próximos três anos.
Os analistas do banco têm recomendação equivalente à de compra (outperform) para as ações. Mesmo assim, consideram que se trata de um movimento questionável por parte da companhia.
"É uma transação grande para a MRV (de 11% a 13% de seu valor de mercado) e, portanto, pode afetar negativamente a política de dividendos da companhia nos próximos anos", escreveram os analistas, em relatório a clientes.
Para o Bradesco BBI, que tem recomendação neutra para as ações, a aquisição pode ser representar uma potencial distração para a construtora brasileira, que enfrenta uma batalha árdua para atingir o plano de crescimento de 60 mil unidades por ano.